【明報社評】財政司長陳茂波連續兩日提及研究放寬按揭成數，惹來市場不少揣測。不少「上車客」有錢供樓沒錢付首期，放寬按揭成數對他們來說是喜訊，不過有關措施也必然起着「托市」效果，二者是一枚硬幣的兩面，無從切割。過去10年本港樓市熾熱，政府推出多輪「逆周期措施」和「辣招」，樓價仍然升逾一倍，當前樓市是否已經進入下行周期，仍需時觀察，外圍形勢短期充滿變數，政府現階段切忌輕舉妄動。近期樓價跌幅不足一成，樓市辣招固然不能輕撤，是否調整按揭成數等逆周期措施亦須審慎，政府必須避免發出錯誤信息，令市場誤以為當局現已急於砌辭托市。
外圍形勢變數多
政府應謀定後動
近月本港私樓價格回落，地產業界不斷有聲音要求政府放寬按揭成數，以及撤去樓市「辣招」。財政司長陳茂波表示，政府無意放寬額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅3項「辣招」，不過放寬按揭成數卻有商量。財爺表示，有見一些年輕人有能力供樓，卻沒有足夠首期置業，政府會以不影響銀行體系風險、避免為樓市火上加油作為兩大前提，根據4項因素，研究在「合適情况」之下放寬按揭成數，照顧「上車族」。
過去10年政府推出多項樓市調控措施，各有針對，樓市3辣招主要是增加炒家和投資客成本，打擊炒賣活動，至於金管局的逆周期措施，包括收緊按揭成數等，主要目的是加強信貸風險管理，避免業主貸款比例太高，即使樓市波動，銀行體系承擔的風險仍然可控。不過從實際效果而論，金管局收緊按揭成數，亦有遏抑市民置業需求的作用。由於現時銀行樓按最多只做五至六成，年輕人要儲夠首期並不容易，往往要麼「靠父幹」打本，要麼靠一手樓發展商提供的二按，才有機會「上車」。有意見認為，政府可以將基本按揭成數回復至2015年水平，1000萬元以下住宅物業，按揭成數可由六成上調至七成，幫助首置客及真用家。
現時本港銀行所承受的按揭風險遠比1997年低，政府數據顯示，全港逾百萬家庭擁有自置物業，當中超過六成半已供滿樓，比率升見新高，單從信貸風險角度而論，放寬按揭成數並非沒有空間，可是政府還須審慎考慮放寬安排會否為樓市添柴加薪。近月本港樓價下跌，很大程度受外圍形勢影響，考慮到本港短中期土地供應存在巨大缺口，加上政府長遠房屋策略調低私樓比例，未來私樓單位供應量減少，一旦外圍不利因素減退，樓市很易復熾。目前樓價僅由去年高位回落約7%，觀乎2016年初樓市下調一成後又再回升的情况，現在說樓市已經進入下行周期，未免為時太早。
政府太早談放寬
市民容易生錯覺
當前環球經濟形勢並不明朗。美國為了應付經濟增長放緩，有可能放慢加息步伐；中美貿易戰是戰是和，還看未來兩個月談判發展。倘若中美能夠達成貿易協議，美國聯儲局又叫停加息，本港樓市走勢可以在短期內出現180度轉變；倘若環球經濟形勢不幸朝壞方向發展，特區政府又太早出手放寬逆周期措施、幫助年輕人和首置客入市，就有可能好心做壞事，令到置業者淪為負資產人士。際此時刻，政府最明智的做法，應該是先看清楚形勢，謀定而後動。
上月行政長官林鄭月娥表示，如果市場幻想一旦樓價下跌，政府就會出手救市，這類想法「可以慳番」。現在政府提出，倘若「確定」樓市進入下行周期，可以考慮適當放寬按揭成數，也許是真心希望幫有錢供樓無錢付首期的人一把，然而由於放寬措施對樓市一定有刺激作用，市場的解讀，必然是認為政府準備「托市」。如果政府以為兩者可以嚴格區分，未免自欺欺人。幫助「上車族」應付首期，說起來無疑冠冕堂皇，問題是這個邏輯其實在大多數時候都說得通。政府現在提出放寬按揭成數，難免有人懷疑當局是在找理由「托市」，質疑政府講一套做一套。
陳茂波強調，當局會考慮樓市跌幅及速度、單位成交量、未來住宅供應及經濟環境等情况，在不為樓市火上加油的合適時機放寬按揭成數，不過單憑這些說法，未必能夠妥善管理好市場預期。政府很難能就放寬措施定下硬時限硬指標，市場一定會不斷揣測政府底線在哪。政府應該等待影響樓市的不利因素，諸如加息問題、中美貿易戰、環球經濟下行壓力等變得較為明朗化，才去考慮是否適合放寬按揭成數。政府太早談論放寬逆周期措施，容易令市場產生不合理期望，甚至令市民覺得政府急於做「樓市救火隊」，樓價跌少許便會出手「托市」，加深「樓價只升不跌」的錯誤觀念。