2019-01-07
明報
【明報專訊】除夕我接受了電視台的訪問，要求我表達對香港樓市的看法，其實幾年前，當梁振英還未上場前，我花了一些時間研究香港樓市，有以下一些觀察：
（1）香港這次地產上升周期，始於2003年SARS之後，這個升市由中原CCL指數約30開始，升至2018年中的CCL約185點，足足升了約520%，升幅如此驚人，主要原因是上一個樓市周期跌得夠勁夠深，而始作俑者，是香港第一屆行政長官董建華。
董建華在1997年當上第一任行政長官，在該年10月的第一份施政報告中，他提出了「八萬五」政策，包括每年興建的單位不少於8.5萬個，冀10年內全港70%以上的家庭都有自置居所，輪候公屋的時間縮短至3年，「八萬五」的概念應該是在港英政府的彭定康時代已經有了，但當時只是紙上概念，真正執行的人，仍然是董建華，這政策加大了房屋供應量，因此，也造成了香港地產市場最嚴重和最長久的一次跌市，從1998年至2003年，直至SARS時的終極一跌為止，足足跌了6年之多，以幅度計，一共跌了七成，也是戰後本港最大的樓價跌幅。
料溫和調整 今年大跌機會微
（2）由於跌得太深太勁，至2000年6月一次記者訪問中，董建華當被問及會否修訂「八萬五」目標時；才突然表示「『八萬五』政策自1998年已未再提起，亦已經不再存在」，但由於民怨沸騰，最終令董生以腳痛為由下台，當曾蔭權上台後，卻執行了矯枉過正的策略，頒布了停止賣地及停建公屋的決定，在他在位7年時間，這停賣及停建決定，種下了住宅供應不足的禍根，即使當梁振英上場後，努力尋找及開拓土地，但遠水不能救近火，亦因此令致香港進入了一個差不多歷時15年的長升大牛市。
這次樓市升勢終於在2018年中見頂，並開始進入了跌市，這次跌市的觸發是由於香港股市已步入熊市，加上息口亦已進入加息周期，但始終住宅單位供不應求，致令樓價飛升的利好因素仍然存在，所以我相信樓價只會作出溫和調整，香港樓價將會在2019年大跌的機率，我個人認為機會不大。
林奮強：需求仍強勁 應止跌回升
寫完上文之後，下午去杭州酒家食飯，剛巧遇見陸東同朋友食飯吹水，佢話啲新樓，比如南昌站上蓋匯璽，跌四五成一啲都唔出奇。聽完這番話之後，我馬上WhatsApp預測香港樓市最準的林奮強先生，問問他的意見，他對樓市的看法是，價錢應該會止跌回升，因為香港樓市的供應量仍然很低，而潛在的需求仍然非常強勁。