2019-07-23
經濟日報
居屋第二市場樓價上升，筲箕灣東旭苑一個3房海景單位，樓價更首達900萬元，創全港未補地價居屋新高。房委會擔保高成數按揭政策，以及公屋富戶資產，成為推升居二綠表樓價兩大主因。
翻查資料，居二市場樓價已連升7個月。6月份最新數據顯示，居二平均成交價約540萬元，較去年11月低位440萬元，7個月累升18.5%，幅度接近2成，亦較整體樓價升約8%多。而是次以900萬元沽出的東旭苑樓價有多貴？翻查今年新居屋中的樓王，為何文田冠德苑，單位定價最貴529萬元，而東旭苑樓王比冠德苑足足貴7成。
房委擔保 可造9成按揭
事實上，綠表居屋的原意是為中產家庭提供一個上車置業階級。不過，樓價900萬元的物業，似乎已不是一般小市民，或上車家庭可以負擔的水平。但翻查過去以高價成交的居屋單位按揭紀錄，發現房委會擔保下，買家可承造逾9成高成數按揭，成為推高居二樓價最主要原因。
翻查近一年多宗以高價成交綠表居屋，有多宗按揭成數達9成或以上。包括東旭苑C座高層5室，今年成交價858萬元。按揭紀錄顯示，單位獲本地大型銀行，承造93%按揭，即首期只需要61萬元。另外，今年以綠表新高價730萬元，購入將軍澳寶盈花園3房單位的業主，向銀行借貸678.9萬元，即承造93%按揭。
公屋富戶資產 推高樓價
但要注意高成數按揭，其代價是每月高昂供款。以上述東旭苑個案計，即使利率2.375厘，還款年期20年，業主每月供款要接近4.2萬元。而根據2018年白居二的家庭每月入息上限，扣除強積金後為5.7萬元，即供款已佔入息逾7成。
另外，公屋富戶擁有超額資產，對於推動綠表樓價，屬於一個重要角色。目前九龍綠表呎價最高居屋為大角咀富榮花園，以670萬元沽出，呎價紀錄13,843元。而買家只是向銀行申請了120萬元按揭，一筆過付550萬元樓價，由於現入市白居二買家資產上限為196萬元，亦意味新買家，有可能是公屋富戶。
新居屋將於8月份進行抽籤，落空的申請者或重投二手市場，再加上新一批白居二買家支持下，料居二成交價下半年逐步穩升。不過，綠表居屋樓價，有可能上試1,000萬元嗎？假設當樓價達1,000萬元時，以90%按揭計，20年還款及2.375厘計，每月供款為約4.7萬元。以2019年白居二家庭申請入息上限5.8萬計，供款佔收入8成，似乎難以通過銀行的壓力測試，故除非有公屋富戶繳付大筆首期入市，否則機會暫時不大。
撰文 : 唐榮