陸振球﹕工廈升值 遠勝住宅

明報專訊】中原城巿領先指數CCL連升16星期後終於斷纜，在上周破頂後掉頭回跌0.25%，由於指數約有兩個多星期的滯後，在貿易戰惡化後住宅成交大減，相信至少未來半個月指數仍有調整壓力。相比之下，最近有工廈拆售樓盤反應熱烈，近年工廈升值更遠勝住宅，值得物業投資者深入研究。 根據差餉物業估價署數據，在SARS樓巿低潮以後，住宅樓價雖升了數倍，但其實跑輸其他類型物業（包括商舖、寫字樓和分層工廈），其間分層工廈的累積升幅，更是遠遠跑贏住宅1倍有多（見圖1），以致愈來愈多投資者對這過巿場有興趣，如宏安地產（1243）今年4月時才和資深投資者羅珠雄以略高於3億元購入荃灣德士古道安泰國際中心的45個工作室及18個車位，整體總樓面面積約90,729平方呎，當時平均呎價僅約3300餘元，近日重新包裝後拆售，首批呎價約4000餘元瞬即沽清，入巿的大部分屬投資者，包括藝人「麥包」麥長青等，第二批單位隨即加價5%。 工廈老化重建 令供應減少 筆者認識拆售安泰國際中心的業主之一的羅珠雄，問他為何工廈近年如此搶手和受投資者歡迎？他說巿場上不少工廈已老化，根據官方數據，1990年或以後落成的分層工廈僅佔整體不足19%，反過來說即超過八成分層工廈已接近30年或更高樓齡（見圖2），被拆卸重建或改用途的愈來愈多，變相令供應不斷減少，導致如是次拆售的安泰國際中心「只有」24年樓齡，便變得奇貨可居，而每呎4000元，如藝人麥包（麥長青）只要付600萬元便可購入逾1400方呎單位收租，相比投資住宅更容易負擔。 政府鼓勵政策 活化工廈變得吸引 筆者最近也看到世邦魏理仕的一份香港工廈研究報告，該報告指香港政府在2010至2016年間首次推出活化工廈計劃，鼓勵改裝整幢舊工廈及工廈重建。在2018年尾的施政報告中，政府宣布重啟活化工廈計劃。新計劃包括以下措施： （1）為了支持新工業發展，計劃要求申請工廈改裝的業主需預留10%樓面面積用於文化藝術、創意產業、創新科技、社會服務、運動及娛樂產業； （2）為推動業主重建1987年前落成的工廈，計劃容許相關工廈重建項目可放寬地積比率最多20%； （3）容許活化工廈提供過渡式房屋。 報告又指出，除了重建可獲放寬地積比率，將工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途，改裝成本一般只需每呎1200至2500元，而改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈則可提供高達60%的租金溢價（見圖3）！活化工廈比其他工廈有較高的資本增長，過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的升值，遠高於一般工廈交投所錄得的增幅，若將相關資本支出計算在內，這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。 2023年前新供應有限 支持租金 所謂「有錢使得鬼推磨」，在2017年和2018年間錄得的工廈收購重建的項目涉及總值245億元，佔兩年的工廈總投資量49%，遠高於2016年前5年平均錄得的18%。隨着改裝的項目增加，部分工廈單位亦被空置作重建用途，租戶可在市場物色的工廈單位將會愈來愈少。事實上，自2010年起每年平均有9幢工廈被清拆，每年大概因而減少140萬平方呎工廈存量，加上直至2023年為止可以釋出的新供應有限，魏理仕預計工廈空置率在未來數年將維持在單位數字，難怪在中美貿易戰下，分層工廈仍為投資者所青睞。 說到貿易戰，美國周三晚公布的ADP私人職位增長數據見9年新低，反映貿易戰對美國經濟的不利影響漸漸浮現，而利率期貨顯示，巿場預期美國今年9月減息的機會高達九成，美國前財長薩默斯更公開呼籲今個夏天便應減息半厘。 當然，美息不加甚至要減息，一定會被部分業界人士演繹為利好樓巿的因素，不過作為地產大孖沙之一的嘉華（0173）主席呂志和卻表示，現在買樓最好睇吓先，樓巿成交已減少，他認為貿易戰對經濟造成不明朗，叫大家不要太進取。 貿戰影響浮現 呂志和籲勿太進取 不過，美國有望減息，地產股即時受惠，周四信和置業（0083）、新地（0016）、恒隆地產（0101）和領展（0823）成了恒指成分股表現第2至第5位好的股份。由去年底至月前高位，單是信置便一度升了接近三成，如能看得準，短炒賺幅也不錯，買賣成本不足1%，相對樓價指數近月雖由低位升了一成多至再破頂，現時買樓如是投資，先要付15%辣招稅，如要轉售又要多付一筆辣稅，不單無肉食甚至隨時要倒蝕。 [陸振球 樓市解碼]