2019-07-22
經濟日報
下半年環球經濟尚有不明朗因素，而中環租金見頂回落，但與非核心區仍有極大距離，相信機構搬遷節省成本將成大勢所趨。
商廈與住宅最大不同，是後者來自剛性需求，住屋是基本需求，而前者是關乎營商環境，機構對前景樂觀還是悲觀，採取擴充或收縮，如果對前景不表樂觀，立即縮減規模，需求轉弱可以來得好快。
對於各大企業機構部署，高力國際早前發表2019年度香港寫字樓租戶問卷調查報告，該報告透過訪問來自363名不同行業的租戶，包括金融保險業、採購與物流業、零售和批發業等，以調查未來的香港寫字樓市場趨勢。
中環租金高 45%機構研遷出
報告發現，由於國際貿易摩擦升溫與本地政治局勢轉趨緊張，雖然有更多租戶對未來12個月的業務前景抱觀望態度，而短期內市場會波動，租戶對香港寫字樓市場長遠的前景仍然有信心。逾4成受訪者計劃未來3年會繼續擴張，主要受創新科技行業及大灣區發展規劃帶來的新機遇所帶動。
即使未有收縮意慾，但在租金高昂情況下，機構仍會考慮節省成本，最直接的就是搬遷至租金較便宜的地區，該報告指，41%受訪者正考慮租期約滿後搬遷，港島區租金於過去3年有14.3%升幅，而九龍及新界區租金升幅分別為4.7%及1.4%，因港島核心區租金高企，有45%機構考慮遷出中環，九龍東及港島東成為最熱門的選擇。
環球經濟不明加上核心區租金高企，機構不得不考慮節省成本以應對挑戰，世邦魏理仕報告指，中環甲廈租金成本每呎約209元（包括管理費等開支），按年升5%，連續4年成為全球最貴租地區，可想而知中環租金之高是相當驚人。不過，下半年環球經濟仍有不明朗因素，包括中美貿易戰、英國脫歐等，始終令投資銀行在擴充上較為審慎，事實上，最近大型金融機構紛傳出裁員，如德銀大規模裁員，而法國巴黎銀行（BNP）盛傳會裁減旗下香港及新加坡亞洲證券研究部人員，投資銀行向來核心區最優質甲廈主力租客，若個別機構出現裁員，所需樓面亦會減少，同時間，近兩年中資機構亦減少擴充，中環甲廈需求正在轉弱。
港島東商廈新 九龍東呎租平
另外，核心區與非核心區租金差距巨大，使搬遷意慾更大。戴德梁行數據顯示，中環超甲廈呎租按季跌1.2%，約163.3元，仍對比起其餘各區，如港島東的56.7元相差106.6元，僅為中環三分一，正解釋為何機構考慮遷出中環。事實上，目前節省成本是當務之急，而中環商廈欠缺新供應，同時間，港島東新商廈質素更勝中環舊式甲廈，租金便宜得多，而交通網絡日漸改善，港島東與中環車程僅約10分鐘，更加值得考慮搬遷。同時間，東九龍呎租仍徘徊在30餘元，遠比其他地區為低，新供應亦充裕，可以預計搬遷省成本，成為下半年租務市場主題。
撰文 : 唐榮