2019-07-22
經濟日報
上半年樓價重拾升軌,紀惠集團行政總裁湯文亮認為,下半年關鍵因素是息口走勢,中小型住宅價或微跌3至5%,他認為樓價高企主因在供應不足,希望政府正視。
去年下半年樓價略為回調,至今年上半年反彈。湯文亮分析,下半年樓價升跌還看息口走勢,「利息最重要,美國有機會減息,香港不加息因為銀行結餘仍高,但目前拆息逾2%,有機會突破3%。就算美國減息,香港不會減之外,甚至可能加息,若停泊在港的資金,因政治不穩而離開,便有可能加息。」他指,加息最影響基層供樓人士,特別採高成數按揭一群,「如果加息,供樓人士絕非『食少餐飯』可以解決,很多人承造高成數按揭,假設加息2%,借500萬每年多給10萬,每月開支多了8333元,不是每個人捱得住。」
增土地供應 勿怕官商勾結指控
樓價高企,政府即使多年出招包括多項辣招,也阻止不了樓價升幅。他認為香港樓市出現結構性問題,就是供應不足,「正如一幢大廈,經常要維修,水、電不時有問題,這是大廈出現結構性問題,而香港樓市就是供應不足。」他認為,政府多年也解決不到供應問題,非不能而實不為,「政府由2010年起推出SSD(額外印花稅),經過近10年,也沒有解決樓價高企問題,反映不能把責任推落炒家、內地買家、公屋富戶,其實大家也希望擁有自己物業。政府唯一要做,是增加供應,如果當年特首曾蔭權年代,不停建、不停售居屋,持續起樓,如今已解決問題。停建後結果控制權落在地產商,變得被動。」
至於如何增加供應,他建議政府不要怕與地產商談判,「土地不夠,官員說拿不到地,如果平收發展商補地價,或向地主貴價收地,會被指『官商勾結』。我認為如果做官怕被斥官商勾結,那不要做官,只要身家清白不接受任何利益,又何需懼怕?這不是藉口。」
空置稅減少建豪宅 樓價能企穩
下半年樓價走勢,湯文亮分析,豪宅價格相對較穩,「空置稅下地產商會減少起豪宅,因為難以在一年時間沽清,豪宅客少買樓花,要入伙後才慢慢睇,所以寧願減少項目,令豪宅樓價較穩定。如果政府放寬換樓,豪宅價或會上升。」
一直強調細價樓可能見頂,湯文亮維持睇法,現時需求仍強勁,但利息升會導致供樓負擔加重,樓價下半年或跌3至5%。從銷情上,納米樓仍然受捧,如屯門「龍床盤」菁雋銷售仍理想,他笑指只是因為入場費低,「車位升至幾百萬,一個車位等於兩個龍床盤單位,買住宅只少有瓦遮頭,這樣比較下,便能解釋為何銷情佳。」
非住宅方面,紀惠集團近一年分階段吸納優質甲廈,包括購入兩層中環中心全層,他謂租金升幅追不上樓價升勢,「甲廈高峰漸過,價格會回調少少,早前呎價曾一度衝上5萬至6萬元,及後缺乏承接力,其實5萬元一呎的單位,呎租僅約100元,除非如中環國金等超甲廈才可造高價,散業權商廈呎租80至100元已是極限,回報率一般。」
商舖市場上,他笑言最近感受到網購威脅傳統零售,「連我也開始參與網購,買衫買褲還有皮具質素也不錯,傳統百貨公司很難競爭,商場亦如是,相信只有可租給餐廳的舖位較受歡迎。」他提到,樓上舖交吉情況或許更嚴重,「交吉確是比以前多,但等待一下也有承接,有些原本租用樓上舖的餐廳轉租地舖。但樓上舖交吉是平時看不到,投資價值最低。」
撰文 : 梁建國