2019-07-22
明報
【明報專訊】自從2010年以來，國際貨幣基金組織（IMF）就一直警告，香港的樓市泡沫有不可持續的風險。現在愈來愈多人懷疑，這個停止了的警鐘最終也可能會響。上個月，曾經有接近200萬香港市民走上街頭，抗議香港政府試圖修訂《逃犯條例》。今個月初，更有一小批比較激進的青年衝擊及闖入立法會。在這種充滿變數和恐懼的氣氛中，香港這個全世界最昂貴的房地產市場是否即將出現大調整，甚至出現1997年的那種大瀉？
無疑，如果駐港解放軍走出軍營，並開始射擊街上的抗議者，那麼由此產生的信心危機，將會引致香港的資產市場全面崩潰。但這種情形出現的機會應該很微。香港的示威者幾乎全部都是和平的，而香港的警隊畢竟亦是根據英國警隊的模式建立，而不是根據解放軍的模式。無可否認，香港的警隊和示威者雙方都有一些喜歡對抗的年輕成員。但是，其暴力程度並不比一些歐洲球迷和警察的衝突厲害。
解放軍出營制止示威機會微
可以肯定，香港物業的買家和賣家未有受到很大困擾。在過去一個月，二手樓價指數創下新高，比起2003年SARS爆發後的低位上升了500%（在過去一星期，該指數略為回跌）。此外，有地產開發商推出一批面積小至128平方呎的微型住宅單位（俗稱「龍牀盤」），比一般美國車位還要小20%，兼且位於離開市區大約1小時車程的屯門，售價卻高達173萬港元（約22.2萬美元），還聲稱已經提供了折扣。
不過，香港地產開發商推出一個新樓盤時，經常都會以特別高的價格向關聯方出售小量單位，然後又再提供「折扣」來吸引投機者，這幾乎已是標準的做法。簡單來說，就是儘管有街頭示威，但地產商仍然照常賣樓。可是，並不是所有人都放心。最近幾個星期，1個月「香港銀行同業拆息港元利率」（HIBOR），已經由長期略低於1個月「倫敦銀行同業拆息美元利率」（LIBOR），變成略高於後者。大多數本地樓宇按揭貸款的利率，正是和1個月HIBOR掛鈎。這引發了一些評論，認為本地樓宇按揭貸款利率會跟隨HIBOR持續上升，而引致樓市大跌。
HIBOR高於LIBOR只屬暫時
但這不太可能。HIBOR和LIBOR拉近，是因為季末的流動性需求，以及一些規模較大的公司快將招股上市（IPO），所以暫時從本地銀行的同業拆借市場吸走了不成比例的流動資金。因此，HIBOR高於LIBOR很可能只是暫時性的，HIBOR很快就會回復到略低於LIBOR的狀態。與此同時，本地樓宇按揭貸款利率幾乎沒有變化，仍然只是2厘多。
如果街頭示威和LIBOR上升還不足以引發本地樓市崩潰，什麼才足以引發本地樓市崩潰？最具啟發性的教訓是1997年的樓市大瀉，樓價最終由高位下跌了三分之二。這次大跌市是在以下環境中觸發的：
（1）美國聯儲局正在收緊貨幣政策；
（2）本地的槓桿比率極高。單是償還按揭貸款利息的中位數，已經超過本地入息中位數；
（3）當多隻亞洲貨幣都大幅貶值之後，以實質條件計算，港元價格已出現大幅高估。（因此，若港元不貶值，就要靠樓價大跌來調整）；
（4）特區政府剛剛在1997年中回歸後上台，承諾每年興建8.5萬個住宅單位。
宏觀環境與九七截然不同
相比之下，現時的環境和1997年有很大分別：
（1）美國聯儲局已暗示，它將會再次推行寬鬆貨幣政策；
（2）本地的槓桿比率相對溫和。近年，新做樓宇按揭貸款通常只相當於樓價的50%；
（3）與其他貨幣相比，港元並未出現明顯高估的情形；
（4）香港特區政府仍然擁抱高樓價政策。
假設北京方面不支持林鄭月娥，而尋求任命一名新的行政長官，後者可能承諾增加人們負擔得起的私人住宅的供應，來大幅緩和港人的不滿情緒，這的確可以令香港的樓價下跌。但現實不太可能出現這情形。如果林鄭月娥在2022年7月任期結束前辭職，那兩名呼聲較高、可能替代她出任特首的人選都是職業公務員，他們不得不繼承高樓價政策。儘管香港的公務員也有一些無可置疑的優點，但他們並不是以頭腦靈活見稱。
公務員特首 不會改高地價政策
簡而言之，由於林鄭月娥現時已開始擺脫因為修訂《逃犯條例》而引致的困境，樓市亦未有受到街頭抗議的影響，按揭貸款利率下跌的可能性又高過上升的可能性（內地正放寬貨幣政策而不是緊縮），本地的槓桿比率亦適中，香港經濟亦並非全無競爭力，而特區政府又繼續奉行高樓價政策（特區政府乃香港最大的地主），很難看出有什麼可以引發樓市崩盤。
當然，香港的房地產市場仍然有可能出現回落。在2016年和2018年，它都出現了大約10%的調整。但由於樓市背景幾乎沒有變化，這只是被一般人看作重新入市的機會而已。