2019-01-04
經濟日報
政府公布最新長遠房屋策略，將公私營房屋比例改為7：3；但觀乎政府一直未達到現時6：4的目標，不禁令人憂慮新比例更難實現。
要實踐新目標，社會需解決「地從何來」的問題。政府早前便提出「利用私人新界農地儲備」及「土地共享先導計劃」，擬以公私合營模式開拓新界農地，協助加快造地建屋，但如何擺脫「官商勾結」印象，真正達致土地與民共享，頗為各界關注。
公營佔比不足6成 改7：3難達標
市民對公營房屋需求殷切，近年一般申請者平均輪候時間有增無減，由2012年6月的2.7年，增至2018年9月的5.5年，離政府定下3年的目標愈來愈遠。資助出售房屋同樣受到市民追捧，近年發售的居屋項目皆錄得超額認購，足見市民對置業的盼望。
政府於2014年提出未來十年的公私營房屋供應比例為6：4，以順應市民對公營房屋的殷切需求，圖逐步扭轉房屋供求失衡的局面。但據智經計算，該目標訂立至今，公營房屋佔整體房屋供應的百分比始終未及6成，2014/15至2017/18年度，有關比率分別為41%、56%、49%及45%。而觀乎過去10年房屋總落成量，共有144,060個公營單位和117,507個私營單位，即公私營比例為55：45，同樣未達供應比例目標。
實踐七三比 前提先覓地增供應
未來10年期（2019/20至2028/29年度），政府將公營房屋比例提高至7成，公營房屋的建屋目標將由較上一年度訂立的28萬增至31.5萬個單位，新增3.5萬個單位。調高公營房屋比例以回應社會訴求，固然值得肯定，但回顧以往數字，不免令人質疑有關比例能否達標。
此外，從近來私人市場新盤推售情況來看，市民對於私樓需求同樣高居不下。因此，如何「做大個餅」，增加整體房屋供應，才是落實公私營房屋七三比的前提。
以公私營合作方式發展私人新界農地，可在短中期內善用現有約1,000公頃的土地，加快提供公營及私營房屋。政府提出的「土地共享先導計劃」（下稱「先導計劃」）擬於2019年推出，發展商需符合政府要求，於申請所涉及的新增樓面面積中，興建不少於6至7成的公營房屋。
先導計劃本意為加快造地建屋，但公眾仍會質疑計劃未能保障市民利益，最終只有發展商坐享其成，故方案的透明度及確保公眾受保障，是促成計劃的關鍵。
土地共享釋地 官商勾結須釋疑
智經在2018年9月發表的《加快造地建屋善用新界土地：完善規劃及地政政策》研究報告中指出，要順利推行公私合營建屋，必須按公平、公開的原則，在項目的設計、執行和監察過程中採取「陽光策略」，增加透明度，釋除公眾疑慮。
舉例，先導計劃會依循現行規劃和土地行政機制進行，包括補地價等程序，但坊間一直質疑政府與發展商商討補地價的過程有欠透明，令公眾無從得知其間會否涉及利益輸送。報告建議，當局建立契約修訂及換地資料庫，公開更多有關契約修訂及補地價的資料，尤其是補價計算方法和雙方磋商過程，藉此提升機制透明度，以釋除公眾疑慮。
此外，土地及建設諮詢委員會將處理先導計劃的有關申請，但坊間批評其成員主要來自地產及建造業界，與發展商關係密切，新計劃難為公眾釋疑。因此，有關項目的諮詢亦需廣泛及透明，積極吸納地區組織、受影響市民及不同持份者的意見。再者，政府可制定詳細的公私合營守則，如在招標程序、財政監管等方面設立準則，供相關部門及機構參考。
機制增透明度 為公眾利益把關
除了增加透明度，公私合營項目亦必須以公眾用途為先，確保公眾能從中受惠。在房屋類型方面，當局可同時興建私人住宅和資助房屋，確保房屋類型多元化，促進社會融合。維持一定比例的私營房屋，亦可避免因短時間降低私營房屋供應，而可能造成樓市波動。
在選址方面，部分資助房屋可鄰近公共運輸設施，以便利市民生活，且公營房屋地積比率一般較高，能在相同面積的土地上興建更多單位。此外，政府與發展商應在地契條款中清晰列明上述細節，確保惠民概念轉化於實踐，並增加計劃的透明度。
公私合營計劃或可以配合公私營房屋比例七三比的目標，讓市民盡快擁有一個安樂窩。不過，計劃若要取信於民，惟有在政策各階段設立透明、公平及公開的機制，為市民利益層層把關，最終才可達致合作共贏、與民共享的局面。