2019-03-06
經濟日報
港府公布最新一份財政預算案，擬撥出200億元購買60個物業，作為增加社福設施之用。
200億元購買60個物業，每個價值約3.33億元，以每個約3,000呎至4,000呎計算，每呎高達約10萬元，屬於天價。與港府擬選購位於市區偏僻地段的物業，其價格差異太大，顯然構思此方案的官員並不了解商舖市場。
其次，200億元款項分開3年投入，每年也有66億元，佔整體舖位成交金額超過1成。此金額投進商舖市場，除了會讓人覺得有托市之嫌外，更重要的是如何能做到不讓外界質疑，誰來執行這項任務？買物業講求天時地利人和，商舖價格變動很大，買賣價隨時可超出市價1成。1成金額就是20億元，市場人士怎不虎視眈眈？且執行上會惹來利益輸送問題，原因是港府只會委託幾家測量師行或大型地產代理負責買舖，代理都有自己相熟地產商或投資者，因此這些投資者手上的物業肯定屬於優先選擇。
倡購市區整幢工廈 活化成本較輕
增加社會福利設施是好建議，筆者認為除了買舖位，還有更好的選擇：1）提議政府撥出一半款項（100億元）購買市區整幢工廈，活化工廈成本較便宜，地方闊大改裝容易，價格透明度高，業主難以混水摸魚。政府可先以平價全幢買入，再活化改裝成社福機構，此舉成本最輕，效率也最高。此外，目前大多數工廈使用者均出現違契情況，因此筆者認為，工廈活化成社福機構是最適當做法，政府一方面可買到便宜又合適的物業，另一方面又可減少非法使用工廈帶來的風險，可謂一舉兩得。
2）購買公屋基座商場物業（無論新建的或是舊有的）。此類公屋舖位闊大寬敞，屬於政府房協或房委會物業，這些商舖經常出現交吉或人流稀疏，符合作為幼兒中心及鄰舍中心之用，賣給當局是真正左手交右手，肥水不流外人田，充分發揮公屋物業的價值，做到物盡其用，售價便宜，又不會浪費公帑。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產創辦人