2019-01-04
經濟日報
投資氣氛持續疲弱數月，領展去年底卻逆市以約120億元沽出12個商場，地區商場既有翻新價值，收租亦穩定，符合增值及穩定的條件，可避開短線不明朗因素。
領展早在3個月前推出旗下商場進行招標，經過兩輪競投後，早前宣布12商場包括沙田秦石商場、長沙灣幸福商場、屯門山景商場等，合共以120.1億元售出，成交價高估值約32.1%，為去年投資物業成交價次高。
外資基金資本足 成重要買家
去年下半年投資市場轉為淡靜，原因離不開中美貿易戰及加息憂慮，特別前者涉及不明朗因素多，畢竟中美談判結果如何難以估計，導致大手投資減少。曾經提過，物業投資市場跟住宅市場不同，後者涉及住屋需求，屬必需品，因此好市淡市也有一定需求。惟投資市場講氣氛及機會，如果前景不明，投資者會選擇忍手，解釋第四季大額投資物業如甲廈、工廈及商舖，投資額明顯減少。
為何領展商場得以高價成交，主要因資金背景及物業特色。下半年投資市場急轉淡，其中一大因素，是受中美貿易戰影響，內地出現資金緊張，國內機構難以調動資金來港入市，而甲廈買賣數量及金額下跌，特別全幢商廈買賣極少，便是缺少中資支持下的結果。是次購入領展商場的買家為基匯資本，屬香港人創立，而資金來自歐美投資者，據業界透露，基匯資本近日新成立基金，於歐美成功籌集400億資金，而按基金慣例，籌集了資金後有需要買物業，為投資者提供穩定回報率，相比起內地資金，外資基金在資本上相對充裕，亦有投資需求，成為目前市況下重要買家。
民生消費穩 回報率高助增值
第二回報率吸引，除了中美貿易戰外，今年息口亦是投資考慮重要因素，故投資物業時必須考慮現有回報率，以及潛在提升價值，令回報率上升。是次成交12項商場中，粉嶺華明商場總樓面約7萬平方呎，連同295個車位，每年租金約5,450萬元，作價約16.63億元。另鴨脷洲利東商場鄰近港鐵站，同屬招標項目較優質商場，提供8.4萬平方呎樓面，以及687個車位，每年收入為4,660萬元，作價16.92億元。上述兩商場回報率3.2厘及2.7厘，回報率已算可接受，還未計新買家日後進行租戶重組，租金必上升，屆時回報率料達4至5厘，即使有加息風險，回報高的物業仍是值得投資。
地區商場最大的優點，就是消費穩定性。環球市況波動，如果投資核心區商舖，會擔心內地客消費放緩，影響零售商承租能力，但地區商場卻是另一回事，以領展商場為例，租客全是民生基本需求，如餐廳、超級市場、日用品店、髮型屋等，全是生活必需品，在附近居住人士，就算外圍市況轉差，息口向上等不利因素出現，平日始終要到餐廳用餐，家庭主婦仍要到街市買兩餐餸煮飯，日用品亦不會節省，這些街坊生意基本上與外圍市況關係較低，除非是本地經濟急劇轉差，否則地區商場舖位出租率長期處高水平，租金亦不會太大波動。既然防守性高，回報穩定，可避開不明朗因素，淡市下成功突圍。
撰文 : 唐榮