2019-01-04
經濟日報
今年是第12年撰寫我對未來一年樓市的忠告，以供各界參考，內容如下：
1）財富效應驟然回歸：2018年下半年，因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市，令樓市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象，但這狀態不可能長期持續，其中實力強橫的財富效應（因資產升值衍生的新一波購買力），必在亂局中的新秩序出現後會驟然回歸。
2）中資購買力再次左右大局：為了面對貿易戰及整頓地方債等，中國在2018年全力為市場去泡沫，資金流自然更加謹慎調控，以港股通北水南下淨流入數據為例，2018年比2017年共減少約63.53%，但同樣這靜止不可長遠，何況宏觀調控的特性，是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量再適當地解放。
入市機遇 上車客宜掌握
3）上車購買力要掌握置業時機：如果以上兩種購買力也回歸市場，上車購買力便成為最弱一群，在有限成交下，市場是由消費者金字塔中最頂尖的購買力去接收市場，上車人士應掌握當下的上車機遇。
4）龍市循環下的升跌有序：去年6月政府出娥六招是龍市2期（政府出手調整市場）的開始，而龍市1期（釋放市場累積的購買力）是由市場找到谷底開始計算，只是不同市場板塊是有個別及先後發展，整體市場仍未全部完成調整，也需要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。
5）資金流為王：2018年香港的M3即泛指總存款量保持在14萬億元這歷史高位，這代表本港的存款是按揭量的數倍，銀行難以大幅加息，而且銀根極寬鬆，香港市場已是結構性低息環境了。
貿易戰除了會引來市場負面發展外，也一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆，此外，當美股、美債市場泡沫爆破，資金反過來往香港甚至中國市場避難，我們應緊密盯緊M3這重要數據的變化。（待續）
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁