現任金管局總裁陳德霖將於今年10月正式退任，有機會由現任副總裁余偉文接任，未知大家是否記起，原來十年前陳德霖在任志剛手上接棒後不久，上任短短三星期（當年10月1日上任，同月23日便推出措施），便正式宣布收緊住宅按揭貸款成數，亦可稱為第一輪逆周期措施，而十年來金管局共推出八輪逆周期樓市措施。
今年已經是金管局收緊住宅樓宇按揭的第十年，雖則十年前金管局只是將當時的七成按揭稍稍收緊，將2,000萬元以上豪宅的按揭成數降至六成，初期對市場影響自然相當有限，不過過去十年金管局多番收緊按揭成數後，現時按揭條款確實已經與昔日大不同。
現階段一般住宅按揭成數只有六成，1,000萬元以上物業最多只可承造五成按揭，如果買家主要收入並非來自香港，或是任何非自住物業，按揭成數將降至五成及四成，此外連帶按揭保險計劃安排亦有所改變，只有400萬元以下物業可取得九成按揭。
借貸比率62.1%降至47.1%
當然最重要的措施莫過於2012年實施的壓力測試，有關壓力測試要求供款人必須通過，假設利率上升3厘（原先為2厘，其後提高至3厘）的壓力測試，這項逆周期措施確實大大收緊申請人供款與入息比率上限。
不過最弔詭的地方是當時金管局確實預期，隨着利率正常化，香港息率亦將會大大提高，奈何最終美國累計加息9次，其間香港大部分銀行只是稍微加息0.125厘，換言之盡管過去香港低息環境一直持續，而其間壓力測試卻有增無減，加上美國即將重啟減息，相信本地低息環境仍持續。
按數字而言，過去十年收緊按揭措施，確實令現時樓市情況與十年前截然不同，以金管局的數字，十年前（2009年5月）新造住宅按揭平均借貸比率達65.1%，十年後最新5月份的平均借貸比率只有47.1%，換言之因應按揭成數大大收緊，所令的首期自然大大提高，這幾年間入市買家均屬於擁有首期較多、供款能力較強的實力買家，樓市抗跌力自然大大提高。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理