啟德區新盤相繼入伙，但租金回報未算理想，平均回報率只有約2厘，以中小型住宅來說可說偏低，業主可能至少要多等2年，待區內的商業、零售及交通配套相繼完善後，租金才有望跟上。
近年樓價升幅最急的地區，啟德絕對是其中之一。啟德第一個發售私樓為中國海外（00688）啟德1號（I），在2016年8月公布第一張價單，首批110伙，折實呎價僅12,741元至15,562元。同年中資海航連環高價搶地，大幅推高區內樓價，令市場譁然。
新盤投資者 租金回報僅2厘
及後在2017年1月份推出的啟德1號（II），折實呎價已經升至14,889至22,240元，比（I）貴超過2成。其他發展商其後推出的樓盤，例如嘉匯、龍譽、天寰及OASIS KAI TAK，推出售價亦持續上漲，據EPRC經濟地產庫數據顯示，最近半年啟德一手貨尾單位，平均成交呎價已經高見28,000元，比最初推出的啟德1號（I），幾近貴1倍，絕對是跑贏大市。其中嘉匯一個特色單位，每平方呎價最高更見5.3萬元。
撰文 : 唐榮
不過，樓價急升，租金升幅較為緩慢。近1、2年上述發售的啟德新盤開始相繼入伙，由於賣樓當時不少樓盤獲投資者入市，個別新盤投資者比例高達4、5成，投資者在收樓後便隨即推出放租，但租金的升幅明顯未能跟上樓價升幅，造成區內新盤租金低、回報低的情況。
例如嘉匯最近一宗租務成交，1座中層D室，實用面積515平方呎，屬2房望園景單位，以1.75萬元租出，實用面積呎租34元。至於業主則於2017年以977.2萬元購入單位，租金回報率只有2.1厘，以中小型住宅來說回報率可謂偏低。
反觀鄰近一些已入伙多年的屋苑，租金更加理想，譽•港灣2B座中層C室，月租1.76萬元，所付出的租金與嘉匯幾近相同，但面積只有446平方呎，比嘉匯更細，實用呎租39元，成交的租金比啟德新樓更理想。
就連九龍灣樓齡已有35年的得寶花園，細單位月租亦要1.1萬至1.2萬元，吸引了不少區內客轉租啟德物業。
區內配套成熟 或須多等2年
相信當年入市啟德新盤的買家，都是看好區內的投資前景。但賣點之一的沙中線仍有待通車，區內消閒、商業配套亦未落成，未能為區內孕育堅實的租客群，住戶日常消閒要倚靠九龍灣及觀塘區的配套，令到租金落後於大市。利福（01212）、南豐及新地（00016）等早年各自投得的啟德零售及商業項目，預計最快亦要2021年後才相繼落成，意味啟德區的業主，可能仍要多等2年，待區內的配套逐漸成熟，區內的租金才有望跟上樓價的升幅。