2019-03-02
明報
【明報專訊】股巿和樓巿的不同之處，一來股巿有領先指標作用，二是股巿波動較大且變化速度較高，就好像中原樓價指數本周回升0.61%，已令不少業主興奮不已，不過一些受惠大灣區概念的內房股如中國奧園（3883）和龍光地產（3880），昨分別勁飈逾一成和超過7%，如身手靈活，在發掘大灣區的地產投資項目之餘，可留意相關股份的獲利機會。
近兩周巿場的焦點，一是上述的大灣區消息，二是財政預算案的內容，而在陳茂波公布預算案翌日，政府也公布新一年賣地計劃。有評論指出，新一年賣地及兩鐵招標項目可建私人住宅單位目標只有1.55萬伙，令人覺得政府難再提供足夠土地供應，代理自然以此「撥火」；不過，一來如發展局長黃偉綸解釋，因應公私營房比例由六四比調整至七三比，推出的私人住宅地皮自然減少，但興建公營房屋的地皮卻會增加，二來大家也要留意，雖然明年賣地或招標地皮可建單位減少，但預算估計明年度的地價收益卻可達1430億元，反較今年度估計的1159.41億元高出達23%有多（圖1），這又反映什麼？
發展商或加快補地價起樓
當然，以上數據可作不同解釋，可以說政府亂估，以避免大家有因地價收入減少而出現赤字的感覺，另也可以說推出的地皮較優質，所以可以賣得更高價，而當然也可以說政府預期樓價會大升，所賣地皮少了，地價收入也可增加。然而，大家也可留意，過去一年的賣地收入逾1159億元，固然有839.44億元來自公開拍賣及招賣，佔總賣地收益逾72%，原來透過修訂現行土地契約、換地及續訂土地契約（即補地價）的收入也有310.67億元，佔總賣地收益逾26%（圖2），然則政府預計來年地價收益不跌反升23%，會否是有把握發展商會加快補地價起樓，令補地價的收益大增；若然如此，雖然透過拍賣及招標賣地可建的單位會減少，卻能夠以另外的方式（接受發展商補地價起樓）增加可建單位，最終實際可建單位遠超1.55萬伙？
另外，筆者有朋友認為，政府指明年提供的土地（未計補地）可建單位只能興建1.55萬個私人住宅單位，這可能是政府「欲擒故縱」的高招，因有數字支持說供應不足，便可在推行「明日大嶼」及收回棕地起樓時，更加理直氣壯、大條道理。朋友又說，一旦「明日大嶼」成功能提供逾千公傾土地，賣樓收益自然往後政府提供龐大土地收益。
業界籲推「Letter M」助收回棕地農地
說到回收棕地或農地起樓，往往遇到不少阻力，香港地產行政師學會資深會員蘇振顯卻提出政府可推出「Letter M （Money） 」幫助收地。蘇指出，現行農地的法定收地賠償方案，是根據農地用途價值賠償現金，但這情况農地業主認為不公道，因為這並不足以反映農地的發展價值，亦認為政府收地漠視了他們自行發展土地的意向。
蘇振顯認為，他提出的「Letter M （Money） 」方案，可以說是一張由政府所發出的票據，在政府收回土地或業主自願交還土地（並交吉）的情况下，作為替代現金賠償的另一選擇。它的票面價值將會根據它發出當日的特惠補償（金）率計算，而且無預定的換地比例。
另外，「Letter M」可在私人市場自由轉讓。而且可以用作有關土地的繳款，例如用「Letter M 」投標土地、契約修訂土地補價、官地短期租約租金、短期豁免書費用、差餉及地租等，推行「Letter M」將不會改變現行的土地收回程序，但土地業主就能獲得「Letter M」這一現金賠償之外的另一選擇。
蘇又認為，為使「Letter M」在市場上更受用家歡迎，政府可考慮為「Letter M」另設投地表，如果「Letter M」投地計劃能及早實行和推廣，並能涵蓋港九新界，以及將來東大嶼填海地段，「Letter M」將更受業主們歡迎。大家又認為「Letter M」的建議可行嗎？
轉按賺回贈 供樓息不變
根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示，2018年全年新批轉按宗數錄得37,751宗，為8年後的新高；轉按貸款金額更錄得1355億元，創有紀錄以來的高位（圖3）。
經絡指今年轉按對業主來說仍然非常吸引，原因有二：第一，現時美國聯儲局宣布加息進程將會減慢，香港銀行在銀根仍然充裕的大前提下相信難以進一步加息。相反，已有銀行將H按的封頂息率下降10點子至P減3.1厘，實際按息只有2.275厘。第二，銀行優惠不斷擴大，最新的現金回贈達2.1%，假如500萬元貸款可獲得10.5萬元現金回贈，優惠非常豐厚。如業主轉按後選用現時市面上最優惠按揭計劃，封頂息率仍然是P減3.1厘不變，卻可輕鬆獲得10.5萬元現金回贈。
筆者記得，多年前銀行按揭息率曾達P加1.5厘或更多，之後慢慢出現「P減」情况，其時筆者要求銀行一是減息，一是會轉按，如此便可全期節省數十萬的供款；但也有朋友嫌麻煩，又或怕接觸銀行開口要求減息或轉按，卻只懂每日低頭努力工作，博每年可能一二千元的加薪，人就是這麼奇怪的。