2019-06-03
經濟日報
以新建私樓扣除同期拆卸的舊樓，成為私樓「淨」增長供應。這項淨增長在去年達到超過2萬伙的高峰，代表私樓供應看到曙光？情況可能相當不樂觀。
附表是過去10年，由2009至2018年的私樓落成量，以及同期的私樓拆卸量。以最近5年（2014至2018年）為例，累積下來新建成的私樓共80,369伙，平均每年16,074伙，略低於過去每年平均一手樓吸納量（以土地註冊處數據計算）的16,951伙。
至於拆卸量方面，過去5年總數是8,004伙，即平均每年1,601伙，大約相當於每年落成量的一成左右，換句話，實質的私樓「淨」增長大約是「打九折」亦即是14,473伙，看起來就較市場需求低出不少。
這個情況在2009至2013年更嚴重，期內累積落成量48,414伙，而拆卸量8,655伙，實際「淨」增長只有39,759伙，即平均每年僅7,952伙！因此近年落成量的確有所增多。
不過，私樓落成量、折卸量每年變化有高有低，例如2015年只有11,296伙，扣除同期拆卸量1,999伙，實質「淨」增長跌穿1萬伙，至只有9,297伙水平，樓價、租金自然難逃飇升的局面。
去年逾2萬伙 供應露曙光？
至於去年、2018年似乎是比較理想的一年，私樓落成量高達20,968伙，是14年來新高水平，而同期拆卸量亦剛好跌至近10年的低位，只有861伙，因此去年的私樓「淨」增長，將會高達20,107伙，相較2017年的16,239伙，有多達2成增長。
私樓供應量是否已經看到曙光？現實似乎並非如此。首先正如之前提及，私樓的供應量很大機會在去年已經見頂，今年預測落成量將微跌至20,415伙，而明年則是20,181伙，按照政府數據推算，2021至2023年的平均落成量大約減至17,800伙。
去年拆卸減 或涉舊樓收購少
既然落成量是下跌趨勢，那舊樓拆卸量又會是升是跌？去年拆卸數字較少，有機會是與過去2、3年的舊樓收購活躍減少，引伸至成功統一業權、拆樓重建的數目亦較少。事實上，從土地審裁處接獲的舊樓強拍宗數亦可見，2015及2016年的強拍申請只有11宗及17宗，低於過去10年平均每年26宗。
不過，舊樓收購活躍近期有所回升，以舊樓強拍申請宗數來說，2018年為39宗，按年增加1.6倍，而今年首4個月亦已經有多達15宗申請，因此相信隨着去年及今年的舊樓收購統一業權，未來幾年的拆卸量只會有增無減。
同時，由於政府減少賣地，發展商亦會增加自行收購舊樓的比例，再加上隨着樓宇老化加劇，就可以推論過去5年大約1,600伙，在未來10年有機會出現明顯增長。
在落成量見頂回落，而拆卸量日益增加下，私樓「淨」增長的趨勢並不樂觀，會不會重現2009至2013年的極低水平？值得繼續關注。
撰文 : 唐榮