2019-03-01
經濟日報
新一個財政年度的賣地計劃即將開展，啟德地仍然是焦點，這讓唐榮想起，海航集團早前沽清最後一幅啟德地，甚至需要蝕讓沽貨。是否意味這一波中資搶地潮，已劃下句號？還是長遠中資進駐的趨勢難以扭轉？
在近年眾多進軍本港地產市場的中資財團之中，海航算是最矚目和傳奇的一個，不說他各種神秘的傳聞，單是在2016年11月以當時被視為「天價」的每呎1.3萬元，首度奪得啟德地皮，最終以272億元投得4幅啟德地皮，及後牽起一浪中資搶地潮，整個過程足以寫入香港地產史一章。
海航蝕讓沽地 中資搶地退潮？
現時海航雖然鎩羽而歸，以292億元沽清4幅啟德地皮，終結這次進軍香港地產市場一仗，不過回頭看昔日業界對海航天價投地的分析，當時有測量師指出，內地發展商是採用地價帶動樓價的方式，先將地價推高，讓市場感到「麵粉價貴過麵包價」，刺激同區一、二手樓價亦同步上升。
從這個角度來看，海航高價搶地的確讓當時樓市陷入一陣瘋狂狀況，以同區新盤為例，「港人港地」的啟德1號（I）在海航搶地前的2016年8月推售，首兩批價單的平均實用呎價亦不過1.4萬至1.5萬元左右，但去到海航天價搶地後，啟德1號（II）在2017年1月推出時，平均呎價已經達1.7萬至1.8萬元，及後同區其他新盤如龍譽，在2017年3月推售時呎價更逼近2萬元。
啟德新盤的定價由1.4萬元，跳升至2萬元，中間不過大半年時間，樓價升幅跑贏大市，一部分原因相信可歸咎於海航高價搶地所致，最終樓價的飈升，反過來亦合理化海航當日的出價，除了令後來的港資發展商亦願意以更高的1.8萬元競投同區啟德地王外，連海航手上3幅啟德地在轉售時，帳面的地價亦有所升值。
投資氣氛主導 買家更須冷靜
這個過程或多或少，證明地價帶動樓價的手法，在香港這種由投資情緒主導的樓市有一定作用，買家入市時反而應該更冷靜分析大環境的趨勢及變化。
海航這次接着沽貨，固然主要是個別財團的情況為主，但從過去一年的情況所見，中資財團在本地樓市的身影確實略有「退潮」的。
以投地為例，去年政府批出12幅住宅地，當中只有3幅或25%屬於中資財團奪得，對比之下，2017年政府批出11幅住宅地，有超過一半、6幅由中資財團奪得，而2016年時批出的22幅地皮，亦有多達8幅或36%屬於中資財團奪得，顯示去年中資投地數目的確有所減少。
在投地的數目減少的同時，仍活躍市場上的中資財團，投地的出價亦不如過往般進取，以「天價」或高市價去搶地的現象有所減少。原因除了是中央政府收緊資金外流外，中資財團開始進入市場，開闢其他渠道，如收購舊樓、私人市場等方面買地，不再以高溢價在賣地時入標。
雖然海航離場，意味這一浪中資湧港的浪潮暫時退卻，不過隨着中港融合，以及內地經濟增長，更多內房發展商需要向外擴展市場，這些長期趨勢均難以扭轉，估計未來仍然會有不少具實力的中資財團留在本地市場發展。
撰文 : 唐榮