2018-12-29
星島日報
政府公布新一季賣地計畫，至明年三月底為止的本財政年度私樓土地供應，僅可建成一萬三千八百五十個單位，比往年大減數千個，提早配合長遠房屋策略修訂的私樓供應目標。新增供應大幅放緩，預計正在下調的樓價因而不會硬着陸。
根據差餉物業估價署數據，私人住宅價格從今夏高位已經回落超過百分之三，而兩天前開標的啟德跑道住宅用地，價錢比上月開標的同區地皮跌了一成二，扣除地理位置和景觀等因素，下調幅度在市場預期之內。現時樓價之貴仍然超過不少市民的負擔能力，樓價和地價適度調整，紓解民怨和降低「爆煲」風險，有利市場健康發展。
政府未來三個月將公開招標出售的五幅地皮，除了一幅貼近啟德郵輪碼頭的商業和酒店用地之外，其餘四幅住宅用地，啟德佔了兩幅。政府昨日又批出啟德體育園的建造及營運合約，下季動工，預計四年後落成，到時區內不少住宅和商場都入伙，郵輪碼頭不再陷於「孤島」狀態。這些因素，有助承托正在招標的首幅啟德跑道望維港煙花景的地皮價錢，啟德地價是否進入下降軌，要視乎下月這幅地皮開標結果才能夠確定。
提早配合長策新目標
另一個承托樓價不致大幅下滑的因素，是下季賣地，連同市區重建局和港鐵推出的地皮，以及私人發展及重建項目，當局預計合共可建三千九百五十個單位，整個財政年度合計的土地供應，可建約一萬三千八百五十個單位，比過去兩年每年都超過二萬個單位為少。
當局早前修訂未來十年的房屋需求預測，並且把公私營住宅新增供應比例，由六比四改為七比三，因而把平均每年提供可建一萬八千個私樓單位土地的目標，調減至一萬三千五百個，下季推出私樓土地建屋量大減，可以說是提早朝這個新目標進發，令本財政年度土地供應可建成單位數量，只是輕微超出新指標五十個單位。
更值得注意的是，未來市區私樓的新增土地非常有限，本來位於九龍東半山安達臣道的無敵海景地皮，又由私樓改劃為居屋等公營資助房屋，導致未來私樓供應更加倚賴在新界的土地，亦可能拉闊市區和新界私樓的價格差距。
私樓地改劃居屋地增
不過，市民注意到這些支撐樓價的因素時，亦要留意一些可以拖低樓價的因素，尤其是短期供應。由於過去幾年的私樓土地供應超標，即使本財政年度供應大減，但是結合上兩個財政年度，三年來平均每年土地供應仍可建近二萬個單位。
此外，早前「超標」推出的土地，所建單位陸續落成應市，當局預計未來三、四年，可以供應一手市場的私樓單位約有九萬三千個，而當局推行的一手樓單位「空置稅」，亦大為縮窄發展商拖延出售的空間。
私樓單位未來幾年應市會比往年大增之外，當局亦銳意增加居屋等公營資助房屋，長策大增公營房屋供應比例，當中增加比例最大的是居屋等資助房屋，當局減少本財年私樓賣地數量，部分土地改撥作公營房屋，當中相當部分是用來興建資助房屋，這方面的供應增加，將對私樓「納米盤」價構成壓力。
樓價正負兩面因素角力，當局至今未斷定樓價走勢，除非出現意想不到的「黑天鵝」事件，預計樓價不會斷崖式下插到逼使政府「減辣」托市，目下政府樂見樓價溫和有序地下調。