2019迷你戶大挑戰

今年一手成交量雖然按年下跌，迷你單位的銷售量卻逆市上升，但唐榮相信，樓市進入下行周期，來年同類單位的銷情，銷售難度將會更高。 近年愈來愈多迷你單位落成，今年上半年樓市仍然暢旺的時候，樓價接連創新高，迷你單位當時需求相當熾熱，發展商一方面將單位愈劏愈細，呎價卻愈來愈貴，西營盤瑧蓺一個221平方呎的開放式單位，呎價高見4.6萬元，創全港開放式呎價新高，樓價1,025.2萬元，一個200多平方呎的單位竟要1,000萬元，即時令市場譁然。 下行周期 同類單位銷售更難 Q房網香港數據研究中心指，根據一手住宅物業銷售網（SRPE）資料，截至12月18日，2018年全年新盤銷量達15,027伙，較去年的18,125伙，下跌約17.1%，銷售金額方面，跌幅較銷售低，今年錄得約2,102,7億元銷售金額，較去年2,371.7億元，下跌11.3%。 迷你單位的銷情又如何？雖然今年一手成交量按年下跌約17%，但迷你戶的銷售量卻錄得上升，據統計，實用面積300平方呎以下的迷你單位，較去年1,714伙，逆市上升28.8%。以百分比計算，迷你單位佔今年整體銷售14.7%，較去年9.5%高出5個百分點。不過，唐榮認為，在現時樓市進行下行周期時，這類的迷你單位，「需求」可以極速減少甚至消失，而從最近多個主打迷你單位的新盤銷情相繼欠佳便可印證。 其中一個原因是，進行下行周期時，部分屋苑的樓價，已下跌至甚或跌穿某些關鍵水平，例如600萬、500萬或400萬元，當可造的樓宇按揭成數更高的時候，買家就寧願選擇面積較大、更宜居的單位，而非是呎價貴得離譜的迷你戶（特別是一手市場）。 主打迷你單位的屯門「龍床盤」菁雋，首批呎價13,452至22,327元，樓價介乎285萬至928.8萬元，推出的單位最細只有131呎，雖然銀碼夠細，但樓市逆轉，迷你單位所受的壓力最大，最終項目僅售出兩個單位，值得補充的是，售出的兩伙都不是開放式戶型。 相近銀碼二手盤 選擇更多 同期觀塘新盤凱滙，一期的首批單位折實呎價僅15,532至19,441元，可謂比屯門樓更平，雖然單位的銀碼普遍偏高，首批的折實價由733.2萬至1,589.8萬元，截至本月23日已極速售逾1,200伙。兩個新盤的銷情一冷一熱，反映了當迷你單位呎價愈推愈高的時候，只要樓市一回落，這類單位的需求可以極速消失。 再者，樓價下跌，二手市場相類近銀碼亦愈來愈多選擇，買家傾向選擇呎價更便宜的二手樓，屯門利寶大廈中層戶，面積234平方呎，以302萬元售出，創屋苑今年新低價。 而且，迷你單位過往甚為依賴投資者的購買力，但最近一手市場大手客掃貨的情況甚少，以凱滙為例，買兩伙或以上的大手客少於5%，大部分以用家為主。 如缺乏投資者的購買力，相信未來迷你戶的銷售難度將會大增，發展商難以再超貴價推出迷你戶。 撰文 : 唐榮