2018-12-28
經濟日報
每年初我都撰寫「我對樓市的十大忠告」給公眾作市場參考，也會在每年的終結作一個回顧，以作更完整及全面的修正，現在正是回顧的時候了。
2018年的忠告（1）「趕快學習中國市場邏輯吧」及（3）「美國大勢已去！小心泡沫爆破」。「中國實質上已在環球各範疇包括經濟、政治等取得了主動權，更以不斷去除市場泡沫的宏觀調控措施運作市場，反而，美國仍以舊有泡沫經濟債務不斷膨脹中，多泡沫，爆破有期！」
果然，2018年中國面對挑戰重重的大局，續以宏調進一步去除市場泡沫，反而美國債券長短債也價格下跌並出現債息倒掛的現象，而美股更在12月爆破。
貨幣主導樓價 銀根鬆加息空間窄
忠告（2）「財富效應以龍市模式主導市場」。2018年市場繼續以龍市理論一期（容許市場力量活躍釋放）及二期（政府行政出手調整）兩階段交替前進，「因為市場已由財富效應取代傳統入息負擔能力為主導，龍型市場將以更大幅度的大漲中回的勢態向前發展，入市必須做好價格上升過程中，必然出現較大幅度調整的準備。」算是準確預測市場變化。
忠告（4）「加息、縮表難影響大局」；（6）「租金仍向上，守住樓價底線」；（9）「粵港澳同城化」及「一帶一路效應開始」，到現在也清楚明白，不用詳述了。忠告（5）「資金流繼續主宰大局」。最影響樓價的因素其實是貨幣，2018年M3（泛指本港總存款量）仍維持在14萬億元左右的高水平，顯示加息機會及空間狹窄，銀根極寬鬆。
忠告（7）「辣招老化，改革可扭轉大局」及（8）「樓市升災下的政治失救」。2018年特首林鄭月娥果然出招，分別推出了「娥六招」、「明日大嶼計劃」及「房策供應將公私營以七三分配」，當中包括了樓市辣招的改革及房策的結構性改變，雖有不少副作用，但筆者仍支持，因為當中的確包括了政治的平衡。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁