2019-05-30
明報
【明報專訊】反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）上周升0.64%至188.62點，與歷史高位188.64點相差僅0.01%，市場料明天公布最新的CCL勢創新高。住宅不止是投資工具，亦是居民生活的必需品，近年樓價升幅遠遠拋離港人購買力，樓價再創新高後何去何從？將為本港經濟及社會帶來什麼影響？今期本欄專訪京東數字科技副總裁兼首席經濟學家沈建光、聯博大中華區首席經濟學家紀沫及ING亞洲首席經濟師Rob Carnell作深入分析；他們的結論是今次樓價破頂，源於內地富人湧港置業帶動強勁需求，惟供應卻不增反減，加上息口偏低亦利好樓價，後市要視乎本港房策、港美息口及內地經濟等變化。
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照3月接受本欄專訪時指出，運房局把未來10年房屋供應目標由46萬伙降至45萬伙，公私營房屋由六四比調整至七三比，令未來10年每年私樓供應減少近兩成，令樓價提早完成調整掉頭回升。他當時已預測，在供求失衡的情况下，二手樓價年底可再創歷史新高，屆時港人料對政府穩定樓價的能力失去信心，指政府要就此負最大責任。
人均收入高 惟住屋遜世界大城市
曾出任歐洲央行資深經濟學家、主管亞太經濟預測和分析的沈建光近日接受訪問時亦同意，今年以來樓價見底回升逼近新高，與港府減少未來10年私樓供應有關，認為此政策很奇怪，此舉或會激發民怨，「香港政府為甚麼要減少未來10年的住宅供應呢？不是應該大力增加供應去滿足龐大需求嗎？減少供應的話，香港的房價的確還要漲，那麼我就不知道政府怎麼回應老百姓的抱怨？香港一方面是很繁榮，人均收入很高，但另一方面住屋水平是在全世界大城市當中比較差的，是吧？這裏面有社會選擇的問題，以及制度的問題」。
政府保留大量棕地農地莫名其妙
土地供應專責小組去年12月向政府提交報告，認為政府的《香港2030+：跨越2030 年的規劃遠景與策略》研究所提出本港長遠欠缺1200公頃土地的估算過於保守，預計實際土地短缺數字遠高於1200公頃，惟這問題並非無法解決，因為目前由私人持有、位於新界的棕地高達1300公頃，各大型私人發展商相信擁有不少於1000公頃的新界農地，可用來發展住宅。經廣泛公眾諮詢後的民意調查亦顯示，棕地發展不論在問卷（87%）或電話調查（79%）均是本港市民最支持的造地選項，其次便是利用私人新界農地儲備，但過去5個多月港府在上述兩個選項均無新政策推出，相信亦是期內推升樓價的原因之一。
沈建光表示，他對本港在住宅供應嚴重不足的情况下，仍要保留這麼多棕地及農地感到莫名其妙，「香港繼續保留大量棕地及農地的話，就沒有土地發展住宅，香港住宅佔土地比例非常低（編按：根據規劃署數據，本港1111平方公里土地面積當中，只有24.4%為已建設的土地，而當中住宅更僅佔6.9%，見圖），所以說這是制度問題，到底是否因為有一些利益集團在裏面，或者有些傳統的影響力？我不知道，但是為甚麼有這麼多農地及棕地不發展呢？」
住宅佔土地比例極低 制度出問題
事實上，在1995至2005年，本港已發展土地的面積共增加了6000公頃，然而，在2005至2015年有關數字卻大跌至只有400公頃，可見在回歸初期以後，本港土地供應大幅減少，是令過去10多年樓價大漲小回屢創新高的重要原因。沈建光認為，這也可從政治經濟學去看此問題，「香港的土地供應要麼控制在政府手裏，要麼控制在大發展商手裏，它們不願意大幅增加供應，因為這樣可以控制樓價，對吧？」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]