新一期居屋 可以點揀？

新一期居屋將於明日（5月30日）開始接受申請，申請數字勢突破以往紀錄。不過，如果有得揀，6個項目應該如何選擇？以過去3年同區二手居屋樓價走勢分析，又是否以市區項目最為突出呢？ 以位置而言，今年新居屋6個項目，可謂是過去數年來最好。即使最遠屋苑，亦只是新界馬鞍山及將軍澳，未見有以往屬於雞肋選擇離島項目，如梅窩銀蔚苑等。今期多個屋苑中，校網及地區優勢，不少買家都會首選何文田冠德苑。不過，如以過去3年樓價升幅作分析，何文田屋苑又是否有優勢？ 何文田樓王 留意升值幅度 雖說居屋大多購入自用，不過物業升值能力，始終是置業考慮因素中重要一環。本文以同區，或鄰近的二手屋苑過去3年樓價走勢分析，比較6個新居屋於樓價走勢上的分別。出乎意料是，樓價升幅最多的首3個屋苑並非位於市區。 升幅居首位是位於將軍澳區寶盈花園，最新呎價11,308元，較2016年同期約7,361元，3年升54%。寶盈花園屬於區內指標居屋屋苑，與雍明苑同位於將軍澳南區。升幅居首位，估計主因有兩個，第一是區內二手交投活躍，以寶盈花園今年已錄26宗成交，比去年同期14宗多86%，支持屋苑量升價升。第二，區內私樓及新落成項目多，吸引居屋業主換樓，加上將軍澳南區新晉私樓呎價，目前動輒要1.7萬至1.8萬元，間接支持居屋身價。 至於被視為熱門項目的何文田冠德苑，其同區屋苑冠熹苑過去3年樓價升幅只有43.1%，於6個區份中排尾二，比首位的寶盈花園少約10個百分點。估計是因為冠熹苑屬於單幢式項目，只有796伙，過去成交量不多，以2019年只有6宗，而2018年全年只有3宗，流轉量較低情況下，樓價上升動力，較成交量多屋苑細。 要注意的是，冠德苑只有603伙，規模比冠熹苑更小，而今期的居屋樓王亦位於冠德苑，樓價529萬元。故新買家入市亦要留意，以高價購入樓王單後，將來樓價升值及獲利幅度，未必會比其他屋苑多。 二手客源細 宜避開迷你戶 除了地段因素外，有機會入市的買家，揀樓時要盡量避開面積300呎以下迷你戶單位，此類單位不用200萬元有交易，但日後單位要於二手放盤，其客源始終比2房、3房的細。因為一生人只可享有一次資助房屋福利，加上綠表買家大部分是想改善居住環境的公屋租戶，不少買家都有「有大買大、唔浪費」的心態，故此綠表居二市場上，大單位價值及需求，一定比細單位高。 撰文 : 唐榮