2019-05-28
經濟日報
經濟增長放慢、出口跌幅擴大、貿易戰未完，住宅市場暫未受重大衝擊，而對非住宅市場來說，哪些範圍最受影響？
投資物業市場，與住宅市場有分別，最基本原因，是住宅市場始終以用家主導，買樓自住是有實際需要。投資物業主要涉及工商舖，而買家8至9成以上為投資者，他們會研究物業升值潛力、回報率等，見到有機會才會入市，當外圍市況起變化，投資者即會多重考慮，交投難免受挫。
貿戰升級 影響入市意慾
以中環中心商廈拆售為例，便可知道投資氣氛如何與銷情關係密切。去年一眾投資者以402億元購入樓面後，個別業主即進行拆售，其中投資者蔡志忠把22樓全層，分拆成12個單位，並於去年8月推售，當時正值中美貿易戰初期，投資氣氛已明顯受影響，去年中僅售其中4伙，業主即收回。直至今年4月，樓市向好，業主見氣氛旺即重推，結果在一個月內沽出其餘有所單位，套現11億元。
其他業主見勢頭好，紛加入拆售行列，另一業主林子峰等人，推出項目39樓，同樣分拆12個單位，呎價逾4萬元起。在開售首周，極速沽出3伙套現，怎料中美貿易戰火突然重燃，銷情又立即冷卻。從而可見，外圍市況添不明朗因素，即時影響投資者入市意慾，並較住宅市場來得快，相信工商拆售項目，難免受一定影響。附表為2018年至今商廈成交變化，今年首三個月明顯較前放緩，4月如上文所述有分拆帶旺，接下來或會再度收縮。
回報率偏低 吸引力欠奉
至於大額投資市場，其實今年逾十億以上投資物業成交量偏低，除了因為外圍市況憂慮，物業回報率偏低，亦降低投資者入市興趣。工商舖業主持貨力強，即使去年貿易戰爆發，也沒有明顯減價，近一年工商舖三範疇價格，基本上沒有調整。在沒有減價情況下，物業回報率普遍低於3厘，吸引力欠奉，而商廈、舖位租金上升幅度預期不高，要提高回報率有難度。換言之，買賣雙方在拉鋸，外圍再增添不明朗因素，會進一步打擊準買家興趣，可以預計短期內大額成交仍會偏低。
另一受貿易戰影響的範疇，相信是甲廈租務市場。事實上，貿易戰關乎營商前景，機構對後市信心，多反映在公司擴充或收縮樓面，故商廈租務市場往往與經濟表現關係密切。據仲量聯行數字，自去年11月起，中環商廈連續6個月錄得負吸納量，即新租減少，而遷出中環的情況較多。中環商廈租務減少，主要原因之一是中資放緩擴充，或多或少亦與貿易戰令資金調動較以前困難有關。
機構遷出中環，關鍵因素當然是中環租金高企，各大企業長遠計把總部搬至港島東，節省三分二租金，日後即使經濟轉差，降低了租金成本，始終有利營運。貿易戰遲遲未解決，機構擴充意慾肯定降低，而涉及貿易相關公司，生意大受打擊，更有可能需要退租或收縮，對商廈租金亦將構成壓力。
撰文 : 唐榮