過去一星期新盤市場明顯加快，每日有30至40宗貨尾成交。不過，樓市回勇背後，其實隱藏不少暗湧，事關新界區有大型樓盤，低調減價逾2成招標，對市場或構成廣泛影響。
近日地產代理之間，瘋傳新界東一個逾千伙的大型樓盤減價促銷，減價幅度20%至25%不等。只是發展商以招標形式進行推售，市民很難追蹤到該樓盤的減價軌迹，因為發展商共設立9種不同的印花稅回贈方式，讓準買家自由選擇，回贈金額由0%至24%不等，準買家要求多少回贈，可自由在標書中註明，變相最高減價24%（連其他優惠高達25%）。但是由於付款方案相當複雜，即使日後發展商公布成交價，其他買家也甚難掌握項目的實質價格。
變相現金回贈 最高減價25%
例如一個786平方呎的3房大單位，招標指引價904萬元，呎價約11,500元。若準買家完全不要現金回贈，即以904萬直接成交。不過，代理坦言，選擇這種俗稱「光豬價」方式入標的準買家，中標機會相對低。因為光豬價日後登記在土地註冊處時，會暴露減價的事實，影響早於減價前已入市的買家。
反而選擇最高回贈（24%）的買家，中標機會相對較大，若買家選用最高24%現金回贈，「開單價」約1,200萬元，而單位日後在土地註冊處登記的成交價也是1,200萬元，呎價約15,000至16,000元，與早前推售的價格相若。
不過，值得留意的是，「開單價」與「光豬價」之間相差的300萬元樓價，名義上雖然是現金回贈，但發展商不會直接支付現金予買方，而是透過扣減樓價尾數方式計算，避免買方套現大量現金後失蹤。
招標形式賣樓 買家市場脫節
根據《經濟日報》早前統計，2019年全年全港有70個潛在新盤可供發售，合共涉近3萬伙，新界區仍然是供應重鎮，當中屯門、大埔及將軍澳有13個新盤共1.33萬伙潛在供應，堪稱供應重災區，新盤之間競爭劇烈，新界東有大型項目率先減價並不出奇。只是減價信息並不普及，其他買家難以掌握樓市走勢。
舉個實質的個案，何文田一個入伙不久的新盤，買家2016年4月以3,137萬元購入一個3房單位，今年1月以3,050萬元轉手，帳面蝕讓87萬元，連10%額外印花稅（305萬）及佣金，賣方蝕讓逾420萬元。不過，買方購入單位時，有接近20%現金回贈（626萬）。換言之，賣方即使支付額外印花稅後，實質獲利200萬離場。
事實上，以招標形式賣樓，一直備受批評。例如有樓盤招標時間僅1小時便結束；又有樓盤截標後超過1個月才公布結果，均令準買家與市場脫節，難以掌握樓價走勢。
撰文 : 唐榮