2019-05-27
經濟日報
第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文認為，低息資金多持續，即使面對貿易戰未解決，樓價仍難下跌，當中睇好工廈及地區商場。
本年上半年大手投資物業買賣未見暢旺，與去年同期相比明顯下跌，李偉文分析，目前物業回報率普遍偏低，對投資者來說不太吸引，「買物業現時回報率約2.5至3厘，如果投資成本上升，例如加息，將出現負回報。過去10年，投資者預計工商物業租金向上，數年後回報率提升，因此投資市場暢旺，但現時租金漸見頂，難憧憬物業大幅升值，很多業主寧投資穩定回報的債券，大額物業投資市場下挫。」
中資退場 外資基金頂上
整體經濟環境方面，他指本港經濟增長放緩至0.5%，而中美貿易戰對經濟打擊是不可輕視，「香港主要靠金融地產，以及工業，在貿易戰下，工業受衝擊，上年底開始廠家面對問題，關稅突然加，廠商不是今日落定單，而是6個月前，如今很多美國買家脫單。令廠家叫苦連天。」他認為，貿易戰令廠家生意下跌，繼而把持有物業如豪宅或工廠放售套現，廠家是過往樓市主導買家，現轉為沽貨。
本地買家減少，至於過往於投資市場撑起半邊天的中資，同樣少有入市，「2018年首季中央政府已出指引，所有國內機構不能外投資金，只能沽貨把資金留在國內。2018年中至今，沒有大機構來港買全幢甲廈，只有零星私人機構入市。」既然本地投資者投資興趣跌，貿易戰下中資難以調動資金，他相信今年投資市場主角為外資基金，事實上，今年市場上已錄得多宗基金入市，新近為基匯資本斥47.5億元，購入英皇道625號全幢商廈，「因為基金已籌集資本，有需要買物業投資，而透過翻新增值，可把物業回報率提至4厘以上，便有興建入市。」
即使面對貿易戰等不明朗因素，李偉文相信，樓市基本因素仍強，因此深信樓價暫難下跌，「如果多國中央政府仍採量化寬鬆政策，資金充裕，而利息仍偏低，相信今年物業價格難跌，即使回調一至兩成，很快便見承接力，屆時又會回升。」
重啟活化工廈 增財團入市意慾
對於今年各類物業，他特別看好工廈市場，因為廠家會放售物業，同時活化政策帶動，重建工廈有商機，「很多商廈業主坐擁6厘回報，在低息環境沒有沽售迫切性，反而貿易戰下工廈業主或要沽貨套現。政府重啟活化工廈措施，重建工廈可獲放寬地積比，增加2成樓面，推動財團入市。」另外，他亦看好地區商場，收入穩定，合基金口味，「基金亦會透過不同方法增值，事實上，在網購漸盛行下，商場生意難免受影響，基金有興趣買商場，再重新定位、加入主題，可望令物業價值提升。」
商廈投資方面，近日中環中心單位紛拆售，他指長遠來說，該廈單位呎價必定上，「中環中心擁每層2.5萬呎大樓面優勢，高層單位有海景，又配備停車場，均為國內機構需要，只要日後北水重投，中環甲廈呎價定向上。」至於非核心區，他同樣睇好前景，基建成熟下可拉近與核心區距離，「香港地方太細，核心商業區擴張是理所當然，如今中環去港島東僅數分鐘，日後又有不同幹線通車，CBD2東九龍前景值得留意。」
撰文 : 梁建國