2018-12-24
經濟日報
美國聯儲局一如市場預期，宣布再度調高息率0.25厘，是自2015年底至今9度加息，累積加幅已達2.25厘，而本港主要銀行皆未有跟隨加息。短期而言，這對樓市屬於正面消息。金管局總裁陳德霖再三強調，確認樓市已進入下行周期後，當局才會考慮修訂以往宏觀審慎監管措施，似乎「減辣」無望。
筆者認為，樓市前景暫未明朗，同時觀望情緒轉濃，整體樓市之短期內難出現明顯方向。
失業率高低 影響置業
事實上，美國及香港兩地息差情況持續，而多國央行繼續「收水」，本港資金仍會加快流走，縱然港銀本月按兵不動，但未來加息是事在必行的。
除加息因素外，全球經濟前景及中美貿易戰的發展同樣左右樓市走勢，但筆者最想說的是，其實市民的「飯碗」是否穩陣，即失業率的高與低，是影響樓市的「重中之重」。皆因人人有工開，不用擔心失業時，住屋需求自然上升，先樂業後安居。
筆者翻查資料，按照以往的樓價周期來看，樓價升跌跟失業率呈「反向關係」。過去數次樓市大跌，其中97年因金融風暴導致失業率急速上升，失業率在其間衝高至6.4%，樓價從高峰插水式急跌六成，之後數年樓價亦乏力向上。
樓價跟失業率 反向關係
其後2003年「沙士」及2008年金融海嘯，當時失業率分別達8.6%及5.5%，樓價皆出現明顯調整。值得一提，樓市在2008年失業率跌至3.2%後，開始再度緩緩轉勢，樓價錄得短暫下調後開始發力，並在2008年至2011年樓價更大升約78.5%，充分反映樓價與失業率的反向關係。
而由2017年至今，失業率維持3.2%以下，樓價期內累計升近51%。觀乎現時失業只有約2.8%的全民就業水平，是1997年11月後的21年後新低，惟花無百日紅，全球經濟周期亦不會永停留在高峰，世上無只升不跌的神話，樓價總有回落調整的一天。
因此，如果未來失業率開始觸底回升，小心樓市會有所調整，但當然，屆時亦是實力投資者和上車客在樓市尋寶的絕佳時機，各位宜「睇到實一實」失業率的變化。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁