中環中心 拖低大市？

商廈交投淡靜，除了受中美貿易戰影響，中環中心錄低價成交，始終亦影響氣氛，相信今年中有所變化，甲廈市場可望再起動。 整體投資氣氛轉弱，商廈買賣亦非常淡靜，據美聯工商舖統計，上月39座甲廈未錄買賣，較去年12月份的46座略為好轉，50大甲廈錄得13宗成交，結束連續3個月個位數成交的局面，交投回升，但整體而言成交量仍處於低水平。根據該行數字顯示，2018年50大甲廈平均每月成交量約17宗，至於2017年平均每月成交量更達30宗，目前仍明顯處淡靜水平。 會展辨公大樓銀主盤 無人問 交投淡靜下，即使連具指標的甲廈仍乏人問津，如去年尾中資華信能源3層會展廣場辦公大樓寫字樓銀主盤進行拍賣，惟反應冷淡，3層甲廈均分別未到底價或無人承接，全數收回。若在市況暢旺之時，難得有3層優質樓面拍賣，定必吸引各路人馬競投。 商廈市場曾一度熾熱，起動始於2017年中，恒地（00012）以約233億元，投得中環美利道商廈地皮，每呎樓面地價約5萬元，盡破紀錄，令甲廈投資氣氛立即升溫，其後一年多，本港多幢商廈如皇后大道中9號、力寶中心、信德中心等錄買賣，呎價屢創新高，分層甲廈呎價，由2017年紀錄約4萬餘元，一跳至去年初呎價突破6萬元，原本以為氣勢如虹，豈料去年中市況轉淡，甲廈交投急跌。另邊廂，2017年10月，投資者以402億元向長實（01113）購入中環中心75%業權，亦一度把投資氣氛升溫，惟去年拆售時反應未如理想，僅個別樓層獲承接。 商廈連續多月交投淡靜，主要是受外圍氣氛影響，中美貿易戰持續，近一、兩年中區商廈主要需求來自內地機構，個別更購樓面自用，成為推高中區商廈租金及呎價主要動力；但在中美貿易戰下，內地資金緊張，機構難以調動資金來港購商廈，明顯去年下半年極少出現中資入市個案，成為對商廈市道最大打擊。 中環中心樓面 呎價有望回升 另一影響核心區甲廈買賣，為中環中心的低價成交。中環中心為中區難得可供出售的優質甲廈，理應價值高，但由於一眾投資者去年購入中環中心時，在融資上遇到困難，需向不同金融機構進行融資，涉及利息逾10厘，因入市成本加重，個別業主希望短時間內出貨，一時間可供放售樓面增加，定價上有壓力，而原本有興趣的準買家，抱住有機會執平貨心態，故以低於市價洽購。 目前中環中心累積錄得6層買賣，只有其中一層獲確認成交呎價，內地公司以11.18億元購入中環中心49樓全層，呎價約43,510元，屬低於市價成交。另外，紀惠集團更於短短3個月內，兩度購入中環中心樓層，呎價分別約3.1萬及3萬元，按呎價計，更是遠低於中環甲廈，甚至貼近同區乙廈。中環中心具一定指標，其造價低對整體甲廈市場必有影響。附表顯示，商廈價格指數由去年10月高位至年底，大約回落半成左右。 甲廈市道何時起動？外圍市況上，目前當然仍有不確定因素，不過市場人士普遍預計，中美貿易戰談判快有結果，預計衝突緩和，或令市場於年中較為明朗。另外，一眾投資者持有中環中心樓面，將於今年4至5月轉按給本地銀行，換言之，利息開支將大幅降低，持貨力轉強，放售樓面預計減少，準買家趁機執平貨的機會降低，令該廈成交呎價有望回升，亦可令核心區甲廈造價會更穩定。 撰文 : 唐榮