2018-12-22
明報
【明報專訊】早前有代理老闆說當11月29日新居屋抽籤完成後，由於有超過20萬申請家庭會抽不到而回流私樓巿場，調整中的樓巿便會見底，而昨日公布的中原城巿領先指數（CCL）卻按周再跌0.48%，連跌12周共6.36%，是2008年11月之後的最長跌浪。中原指出，計算CCL的交易當中，有逾七成半在2018年11月26日至12月2日簽臨時買賣合約，如下星期CCL續跌，則似乎抽不到新居屋的購買力仍未見積極回流。
其實，上一次新居屋完成抽籤後，政府隨即又宣布會有下一批低折扣公營房屋推出，那今次抽不到的，可能又會繼續等下一次大抽獎，而就算有回流，不久信置（0083）即又以「屯門價」賣巿區新盤，那些向隅的購買力又即被一手發展商搶走，而之後信置的觀塘盤加推也不加價，如往後其他發展商繼續鬥低價開盤搶客，樓巿便會出現螺旋式向下壓力，即買家愈觀望，一手樓愈要低價開賣，那買家愈不心急入巿，因寄望稍後有更低價更吸引的新盤推出，而發展商便愈發每一次開盤都要比上一次更低價……
發展商鬥低價開盤 增樓市下行壓力
本來樓價跌了，如租金可以保持，租金回報率便會被扯高，可增加買樓的吸引力，可是近期租金也開始向下，而筆者的同事統計，明年首季會有近5000個私人住宅單位入伙，為近兩年最多，估計到時租盤供應也會增加，同時需求卻在減弱。最近美股大跌，也源於大家預期美國經濟轉弱，這樣不用貿易戰，其對海外的商品及服務需求也會降低，如此對中港經濟也會造成壓力，香港打工仔來年的加薪應難樂觀，在傾租約時也難爽手，小心明年租金和樓價會同時向下，互相拖累。
本來不少人期望美國聯儲局於香港時間周四凌晨就算會加息，也會大事放鴿，誰知卻表示明年仍會加息兩次，導致全球股巿受壓，而主席鮑威爾更說聯儲局不會受政治影響。聯儲局今回加息之後，聯邦基金上方利率已經上升至2.5厘，但美國的10年期債息率跌穿了2.8厘，一度低見2.75厘，兩者的息差收窄至只有0.25厘（圖1），若明年聯儲局再加兩次息，除非美國10年期債息回升，否則便會出現聯邦基金利率此一短息高過長債息的孳息倒掛現象，反映巿場預期極大可能出現經濟衰退，如此，對全球的經濟、金融巿場以至樓巿肯定會造成衝擊。
政府昨日公布《長遠房屋策略》2018年周年進度報告，更新長遠房屋需求推算，下一個10年期總房屋需求為44.5萬個住宅單位，因而將供應目標定於45萬個單位。政府指出，供應目標較去年的46萬個單位減少1萬個，最大的原因是住戶數目的增長較去年的估算少12,300個單位。其實，香港人的生育率正在下降，而近年來港移居人士的增長也開始放緩，如趨勢持續，香港的房屋居住需求高峰期也將會過去，只要政府能堅持搵地起樓，如「明日大嶼」的填海計劃能落成，將來香港住宅供不應求的情况隨時可能變成供過於求。
生育率移居人數減 需求高峰期將結束
政府的長策進度報告又提及，未來公私營房屋新供應比例由六比四改成七比三，有發展商隨即回應指這會變相令私人住宅實際供應量減少，或會更進一步刺激私宅樓價上升。不過，如看一看新加坡，當地包括組屋的公營房屋佔總供應高達九成或以上，但樓價卻遠遠低於香港，而當地的人均GDP卻一早高於香港，便可證明私樓比例降低，樓價不一定會飈升，最重要是整體的供應量是否足夠。
要知道，近20多年新加坡透過填海造地，大大增加了國土面積約兩成有多，令當地差不多沒有土地供應不足的問題，而近10年香港差不多停止了填海，在發展新界又受到諸多阻撓，開發郊野邊陲差不多是犯了天條，實際供應緊絀，那就算維持私樓比例在40%，也於事無補。
如果「明日大嶼」能落實和加快填海造地，管他較高比例是建造公營房屋，只要未來供應大增，則公營房屋也會搶去私樓客，有阻令樓價平穩甚至回落。
辣招收緊按揭 無助打工仔上車
過去一段長時間，由於搵地起樓並非一時三刻可以做到，所以政府傾向以遏抑需求為主導，其中包括收緊按揭和各種辣稅，只會令一般打工仔更難上車，買樓反而成了富人「專利」，結果未上車的更難上車，原已有樓的人繼續買樓如「集郵」，而數據顯示，香港擁有自置居所家庭比例，現已跌至近30年最低（圖2），為政府近年房策的最大失誤。
政府之前的辣招，基本上只減少了交投，大大打擊了代理的生計和生意，如龍頭代理行美聯（1200）的股價，便較2007的最高位差不多跌了九成（圖3）。值得留意的是，美聯日前公布，集團主席黃建業計劃以每股2元，向合資格股東收購5744萬股或8%股權，涉資1.15億元，收購價較公布前最後一個交易日（19日）收市價1.56元溢價約28.21%。交易完成後，黃建業持股量將由原來的27.07%增加至35.07%。通告表示，要約須得到證監會同意方可作實。
朋友之間對美聯大股東以溢價增持股份作討論，有說是美聯股價過殘，值得吸納，也有認為樓價下跌，可能促使政府減辣，如此樓巿成交必然大增，有利代理業績，或許黃建業真的收到風政府會減辣？
[陸振球 樓市解碼]