2018-12-21
經濟日報
接受一個很出色的記者訪問時，他私下和我分享：「汪生，我覺得現在的香港樓市有如精神分裂一樣。」的確近期樓市表現令很多人也迷惑了。
近幾月的跌市，不是因為供過於求，亦不是因為經濟出現衰退。購買力不單止沒有減退，最近凱滙銷售成功更反映出市場壯旺的購買力，那為何樓價會跌呢？跌了之後又為何不拾級而下？要解開這疑惑，我們應該看看香港的樓市結構。香港可售的住宅單位約有170萬個，粗略假設每個資產家庭平均居住人數是2.8人，香港人口應有一半人是可以享受到資產升值的。當然，也有約一半以上的人是享受不到的樓價升的無產者，於是在09年之後的環球量化寬鬆貨幣政策（QE）引起的資產升值潮並遇上超低息年代後，社會就出現更極端的貧富懸殊，而且從未如此對立過。
QE+超低息=極端貧富懸殊
當市道好時，無產者覺得一世也買不起樓，難免忿忿不平，不少有產者卻會覺得樓價很平，更少不免沾沾自喜，社會因此積下不少怨氣。因此，當市場調節的時候，無產者終於可以吐一口氣，香港便有一半人全面唱淡，如此龐大強力的唱淡能量最後亦令到三分一「中間派」附和。
遇上市場近年在樓市辣招下成交太少，於是很少的成交就代表了整個市場，無論市場向好或向壞，總會有以上所說的有資產或者無產者也同樣是一半的香港人投入凝聚成為主導，市場會日益走向情緒化，只是，情緒化只影響到市場的過程，卻影響不到市場的結果，最終也總會去到符合購買力及供求的合適價格水平。
當不少人享受着樓價不斷下跌美夢時，人們卻忘記樓市最缺少的仍然是供應，亦只有買了樓成為有資產者，才可以脫離環球量化貨幣造成的懸殊貧富分配，錯過了支持政府造地和入市置業的時機才是真正的長遠輸家。幸好，樓市趨勢仍脫離不了「龍市一期」和「龍市二期」的階梯式上升。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁