中美貿戰升溫，不過用家入市意慾仍然高漲。近期市場連錄多宗高價凶宅成交，個別造價與正常單位相若，反映用家不計較物業質素，買樓至尚的風氣甚盛。
近日最轟動的凶宅成交個案，當然是太古城美菊閣一個海景3房單位，實用面積1,015平方呎，剛獲用家以1,840萬元承接，屬於屋苑最貴凶宅單位。
據悉，單位於2014年發生墮樓事故，區內的地產代理及大型銀行均將單位列入凶宅名單內，例如滙豐銀行已經拒絕為單位提供網上估價服務，準買家須親自到銀行查詢。有指業主早在2015年開始將單位推出市場放售，放盤4年一直未獲承接，直至近年二手樓價不斷攀升，同面積的正常單位，現時成交價逾2,600萬元，凶宅低市價約3成，因而吸引用家入市。
太古城1015呎凶宅 1840萬沽
眾所周知，銀行一向將凶宅單位，視為不良資產，故按揭審查相當嚴謹。大部分銀行均拒絕承造按揭，即使願意借貸，按揭成數一定借不足，最多只借成交價或銀行估價的50%，以低者為準。換言之，上述太古城凶宅買家有機會要一次過支付1,840萬元樓價入市，可見買凶宅也要有一定的實力，並不等於資金不足才買凶宅。
另一宗比較哄動的凶宅成交是，荃灣工廈DAN6石棺藏屍案的單位，面積491平方呎，4月份以178萬元轉售，呎價約3,625元。表面上，單位呎價比同廈其他單位低逾50%，但是同層比鄰單位，因為凶案原因2017年以100萬元售出，呎價僅2,028元，即是說，凶宅單位呎價比凶宅同層單位高約78%。
須評估風險 按揭客路升值潛力
其次，由於相關凶案曾被廣泛報道，單位又被揭發遭違規居住，銀行借貸把關一定更嚴，但用家仍然以高價入市，可見用家對樓市前景相當樂觀。
事實上，由於二手樓價在4、5月間急速跳升，不少買家貪平因而轉攻所謂的平盤，期內市場錄得超過10宗凶宅易手個案。例如青衣青怡花園7座一個凶宅兩房單位，實用面積343平方呎，上月透過拍賣行拍賣，開價380萬元，有兩組準買家同時出價搶奪，結果搶至402萬元售出，比開價高出約6%，可見在樓市狂潮中，另類單位也算是有價有市。
在樓價持續急升下，預期另類單位會成為「搶手貨」。不過，準買家必須留意，現時凶宅造價並不算低水，個別單位造價貼近市價，因此準買家必須評估風險，包括按揭借貸、出租客路及日後轉售升值潛力等等。
撰文 : 唐榮