2018-12-20
經濟日報
長遠房屋策略2018年周年進度報告短期內發表，睇報告要睇4個關鍵數據。
私樓供應：
去年的報告提到，根據2017年9月底的最新推算，未來三至四年一手私人住宅物業市場的預計供應量約為97, 000個單位。即將公布最新版報告，應該引用今年第三季數字，在未來三至四年間大約可提供93,000個單位，三年計每年是31,000伙、四年是23,250伙，帳面數字略遜於去年底所滾存的總數，但若如期發展，數字還是高於去年長遠房屋策略所訂，每年18,000伙的目標。換言之，是否變相提供了空間給改變公私營房屋比例？
如果一如下文調整公私營房屋比例，目標變為1.4萬伙，93,000的供應量，將變成可供六至七年供應，忽然變成「帳面充裕」！
公私營房屋比例：
早前文章已提及，2018-19至2027-28年度十年期的公私營房屋新供應為46萬伙，比例繼續維持在60：40。公營及私營房屋供應目標分別為28萬個單位及18萬個單位。當中公營房屋供應，維持在20萬個公屋單位及8萬個資助出售單位。
如果2018年周年報告變更為70：30，而總供應十年46萬伙目標不變，可以推算出現以下變化：私營房屋十年約14萬伙、每年約1.4萬伙；公營房屋十年約32萬伙、每年約3.2萬伙。
資助出售和出租房屋供應：
假設上文新增的公營房屋全數撥作資助出售房屋，十年32萬伙的分布應該是：公屋十年約20萬伙、每年約2萬伙；資助出售房屋十年約12萬伙、每年約1.2萬伙。當然，現時房委會把出售的綠置居和出租的公屋列為同一組群的供應量，而市民一般理解的居屋則為資助出售房屋、港人首置上車盤則撥入私營房屋供應。所以，32萬伙公營房屋，將包含出租公屋、綠置居和居屋。
附表是五年公營房屋落成量，可以看到居屋在較後年份有減少之勢，能否以較遠期樓花抵銷落成量不足，就要看港府覓地建屋的速度。
公營房屋土地供應差距：
去年底的長遠房屋策略報告提到，公營房屋的用地供應方面時提到，假設所有覓得的土地能如期順利推出作建屋之用，政府已覓得可供在2018-19至2027-28年度十年期興建約237,000個公營房屋單位的土地，落後於280,000個單位的十年供應目標。亦即去年底仍有43,000伙的公營房屋差距，今年6月底，特首林鄭月娥曾把約10,600伙私樓土地撥作公營房屋，差距減至3萬多一點。
早前發展局回應立法會提問時亦指出，短中期方面透過改劃210多幅用地作房屋用途，可興建逾31萬個房屋單位，當中逾七成將用作公營房屋發展。中長期的房屋供應主要依賴四個新發展區或新市鎮擴建項目，分別為東涌新市鎮擴展、古洞北和粉嶺北發展區、洪水橋發展區及元朗南發展，合共提供約21萬個住宅單位。如情況適合會增加這些發展項目的公營房屋比例。以上這些安排能否收窄上文所提的差距，要看新一份周年報告。
撰文 : 唐榮