2018-10-08
經濟日報
施政報告將公布，房屋政策屬於重點，除了會不會更多增加土地，或房屋供應的措施推出外，另一個關注點或在於會否宣布更改公私營房屋比例至「七三比」。
現屆政府的房策明顯較傾斜公營房屋，由撥私樓地作公營房屋，到新界東北放寬密度亦是集中在公營房屋，政策方向亦有意透過居屋、首置上車盤等資助出售房屋，去解決私樓貴、上車困難的問題，因此市場預料修訂現時「六四比」（六成公營，四成私營）的公私營房屋比例只是時間問題，以至特首林鄭月娥之前「改為七三比（七成公營，三成私營）不是不可以」。
公私營倘7：3 牽一髮動全身
至於這項舉動會否在施政報告內提及，則比較難預料。若然透過施政報告這重要的場合，宣布這重大的政策更改，對市場固然有震撼的作用，但由於公私營房屋比例是由長遠房屋策略制定，而長策每年的檢討則在12月份，提早在施政報告宣告則可不符合程序。
無論如何，若然政府落實修改公私營房屋比例，將會是一項牽一髮動全身的大舉動，將會對土地規劃、制定賣地計劃等帶來影響。
例如，現時發展局負責的賣地安排，正是以長策內定下10年46萬房屋供應，4成或18萬伙屬私樓，從而定下每年私人土地供應目標1.8萬伙，繼而訂定每季的賣地數目，按照現時一年1.8萬伙計算，即平均每季賣地4,000至5,000伙才可達標。
不過，若果公私營房屋比例改為「七三比」，而整體房屋供應維持46萬伙，即私樓供應將會減少23%至13.8萬伙，每年私樓土地供應目標亦會降至1.38萬伙，每季只要推地3,000至4,000伙便可以達標。
事實上，今年度首2季私人住宅土地供應僅6,480多伙，但發展局早前公布今季賣地計劃，未有如市場預期加快推地，反而只推出4幅住宅地，涉及2,630伙，加上期內730伙的私人發展項目，首3季總體私人土地供應卻只得9,840伙，佔供應目標55%。
在賣地表內仍有不少熟地可推出的情況下，政府仍然手握土地不推，難免令人猜想政府背後會否有甚麼考慮，包括公私營房屋比例會否有機會更改。若果更改為「七三比」，以目前首3季土地供應9,840伙，將會相當於1.38萬伙的7成，最後一季亦只需要推地3,000至4,000伙便能夠輕易達標。
影響賣地計劃 私樓潛在供應
除了賣地計劃受影響外，要注意的是運輸及房屋局公布的未來3至4年一手住宅潛在供應，亦會計及政府賣地等熟地供應，伴隨推地減少，這項私樓潛在供應的數據亦有機會從現時9.3萬伙的高位回落，市場會否出現錯誤解讀，誤以為房屋供應正在減少，但其實忽略了同期資助房屋正在增加，整體房屋供應量有所增長的事實？
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論