2019-02-21
明報
【明報專訊】連續8屆成為《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗銀行研究部中國香港地產研究主管楊海全早在今年1月2日已發表報告，預測樓價將於本季見底回升，因此推介地產股，是少數測中地產股過去一個多月強勁升浪的分析員。楊海全本周接受訪問時指出，過去多屆特區政府均未能大幅增加土地供應，令本港住宅嚴重供不應求，為樓價長期向好帶來強大支持，料早前困擾投資市場的壞消息已淡化，樓價今年將掉頭回升，全年升幅達5%或以上。
今年以來地產股升勢如虹，預示樓價也可能已完成調整期觸底回升，而楊海全本周二中午在位於中環冠君大廈高層的花旗銀行總部接受訪問，當日早上驟現傾盤大雨後，中午卻已萬里晴空，在該甲廈可遠眺維港兩岸優美景色。記者問楊海全本港樓市是否也一樣雨過天清，他堅定地說：「我有頗大信心樓價已經完成調整的小周期，重返上升的大周期，今年全年至少錄得5%升幅」。
楊海全解釋，自己堅持看好樓市，原因是港府過去政策失誤令住宅市場長期供不應求。除了曾蔭權出任特首的7年內（2005至2012年）大幅減少土地供應政策備受質疑外，上屆特首梁振英的房屋政策也不達標，「在梁振英的時代，政府每年公營房屋供應目標是28,000伙，但每年實際只有18,000伙。供應嚴重不足的結果是，公屋輪候冊現時增至5年半、即有近30萬戶等上樓，而最近一期居屋4431個單位獲逾26萬份申請超購近58倍，首置盤煥然懿居450伙收到逾兩萬份申請超額認購45倍，很多公營房屋的向隅客按捺不住轉買私樓，成為推動樓價上升的催化劑之一」。
不利因素淡化 樓市比預期更快好轉
中原城市指數從去年第三季至今回落約10%，楊海全分析，樓市是次調整期是集合港府推出空置稅、中美貿易戰陰霾、銀行12年首度加息、恒生指數由高位跌近三成及人民幣再次貶值等多項不利因素才出現，但由於供不應求可推動樓價長期上升，當上述不利因素近日淡化後，樓價現已有掉頭回升的趨勢，「我上月撰寫報告時預計樓價本季尾才見底，但市况比我的預期更快好轉」。
根據楊海全的統計，樓價在2003年第三季以來累積升幅近5倍的上升大周期中，在2005年、2008年、2011年、2015年及去年均曾出現調整的小周期（見圖），但由於住宅供不應求問題愈來愈嚴重，樓價調整周期亦愈來愈短，例如在2015年開始的調整周期為7個月，而是次調整期更可能不足半年。
去年樓市曾吹淡風 壓抑置業需求
楊海全分析，在是次樓價調整期中，去年8月至今年1月期間每月平均一二手成交僅3000宗，比正常5000宗大幅減少，「反映每月有2000人本來應該買樓，但被市場氣氛影響押後入市，成為被壓抑的需求（Pent-up demand），這些需求不會消失，只是被儲備為未來的購買力，由去年8月開始儲備約半年後，結果在農曆新年後的傳統旺季爆發出來，剛剛過去的周末十大屋苑二手成交已經倍升，料這趨勢將會持續」。
港府去年12月在「長遠房屋策略周年進度報告」內把未來10年房屋供應目標由46萬伙下降至45萬伙，並且將公私營房屋由六四比調整至七三比，令未來10年每年私樓供應將減至不足1.4萬伙，楊海全認為，隨着上述房策轉變，個別「被壓抑的需求」擔心「愈遲買愈貴」，近日終按捺不住入市，令是次樓價調整期提早完成。
料公營房屋供應難達標 每年僅2萬伙
有分析認為，港府將公私營房屋比例調整至七三比，綠置居、居屋及首置盤等資助房屋將搶走部分私樓客源，可望穩定樓價，但楊海全指出，除非港府真的可以持續供應大量資助房屋，並且有清單列明未來10年有哪些綠置居、居屋及首置盤可以應市滿足市民置業需求，才可達至此一效果，但他對此並不看好。
「長策報告預期未來10年供應為45萬伙，但目前最大的問題是港府手頭上可發展的熟地嚴重不足，相信很難達標。梁振英時代公營房屋每年供應目標是28,000伙，最後每年落成僅18,000伙；現任特首林鄭公營房屋每年供應目標是31,500伙，我覺得最後可能亦每年只有20,000伙」。
撥私樓地建公營房屋 反推升樓價
楊海全分析，地產商在制訂每年的賣樓目標時，其中一個關鍵參考因素是可以在年內補充多少土地儲備，既然未來10年每年供應料大減，相信地產商更加「惜貨」，日後推盤時「求價多於求量」。他指出，從本周公布的最新數據，去年全年私樓動工量僅12,676伙，創4年新低，而且去年12月份僅54伙動工可見，地產商已因應空置稅及未來10年供應減少等因素，減慢樓盤發展步伐，故此未來私樓落成量將從高位回落。
在整體供應嚴重不足的情况下，楊海全警告，港府是次把部分私樓土地撥為發展公營房屋，隨時有反效果刺激私樓樓價急升，他解釋說：「把公私營單位比例撥來撥去，其實都是塘水滾塘魚。
港府目前把每年4500個私樓供應撥走，等於把一杯水從很口喝的人手上奪走，拿去撲救公營房屋嚴重不足的熊熊烈火，結果是救火徒勞無功，但很多口喝的人搶去買水，推升私樓樓價」。
若外圍有重大壞消息 港樓才下跌
除了房策轉向外，楊海全指出，另一支持樓價向好的因素，是市場對美國加息預期已出現轉變，令是次樓價調整期或屬歷來最短，「2015年底美國聯儲局開始加息後，過去3年坊間有很多人認為港息將跟隨美息大升而推遲置業決定；但隨着美國經濟增長放緩，目前市場預期美國是次加息周期即將完成或已經完成，故港息大升機會亦已微乎其微，對於那些近年等加息無買樓的人來說衝擊相當大，估計他們會認輸投降入市買樓」。
楊海全總結說，在上述眾多利好因素支持下，樓價今年上升機會頗大，除非中美貿易戰形勢再次惡化，或外圍湧現出乎意料的重大不利消息，樓價才有機會下跌。