2018-10-06
明報
【明報專訊】上星期美國再加息0.25厘，雖然香港銀行12年來終首度調升最優惠利率（P），但加幅普遍只有0.125厘，不少人認為幅度輕微，對樓巿難以構成壓力。然而，樓價指數卻開始受壓，中原樓價指數已跌破6月時「娥六招」公布前水平，本星期美國10年期債息更升破3.2厘的7年來最高水平，其實這對樓巿有極重要的意義！
美債息拋離港租金回報 4年後樓市多跌
美債息突然飈升，事緣美國儲聯局主席鮑威爾表示，聯儲局再也不再需要保持超低利率，並將循序漸進地轉向既不寬鬆也不緊縮的中性利率。對於美國總統特朗普多次批評加息，鮑威爾只表示聯儲局並不考慮政治因素，只關注自身職責。
鮑威爾的鷹派言論，猶如為美國往後繼續加息開綠燈，美債息和香港樓巿究竟有何關係？筆者記得多年前曾訪問香港大學的鄒廣榮教授，他向筆者提及，曾以數十年的數據研究，原來美國10年債息和香港住宅租金回報之間的差距，可以預測4年後香港的樓價是上升或下跌，準確度接近九成，過往若美國10年債息高於香港住宅租回報率達1厘或以上，4年後樓價多會急跌，相反若是美國10年期債息低過香港住宅租金回報率達1厘或更多，樓價便會急升（圖1）。
現在美國10年期債息已升穿3.2厘，根據差餉物業估價署的數據，截至今年8月香港的C類型即中型住宅租金回報率只為2.2厘，即兩者差距已有1厘，如兩者「息差」再擴闊並較長時間企於1厘以上，香港樓巿前景便令人擔心。
加按比例金額新高 非好現象
事實上，美國國債往往被機構投資者視為無風險的投資工具，當買美國10年國債也可收3.2厘息，買香港住宅僅能有2.2厘的租金回報，自然會漸漸影響投資者對香港樓巿的看法，另一方面，美國勢將再加息，香港遲早也會再加息， 甚至追加，對負債人士心理也會愈添壓力。常有分析說在辣招下按揭水平偏低，所以樓巿風險遠低於以前，不過近年長期低息下，卻誘使不少業主加按套現，如按揭轉介機構經絡的一項研究便發現，現在加按佔整體按揭比例已升至達36.5%，創出有紀錄以來的新高（圖2），另一方面，加按套現的平均金額亦首次衝破400萬元的關口，8月份的每宗平均加按貸款額達到416萬元（圖3），大家都經常看到有多按物業淪為銀主盤，如美息和港息日後再急升，相信受影響的加按業主會愈來愈多，並非一個好現象。
港人最想置業 多欠缺財務目標
香港財務策劃師學會日前發表「港人財務目標及退休實踐度」調查結果，調查乃2018年8月6日至31日進行網上調查，蒐集港人對理財及退休策劃的取態。部分調查結果如下：
（1）四成受訪者沒有制訂財務目標。在低收入群組（月入15,000元或以下）中，有54%沒有財務目標；
（2）港人首要的財務目標是置業。在有財務目標的427名受訪者中，有129人（即27%）以置業為第一目標，第二及第三項分別是退休準備及醫療開支；
（3）港人退休後的收入來源主要是依靠銀行儲蓄（28%），其次為股票/債券/基金（20%）及強積金（16%）。另有10%受訪者認為可依靠政府提供的保障，僅6%受訪者依靠子女供養。
看完上述調查結果，大家可會留意，最多人的財務目標是置業買樓，但也有超過一半低收入人士是沒有制定財務目標，這亦令到大家理解到除了因為樓價高而令港人愈來愈難買樓外，如沒有財務目標，如儲蓄和投資，就算樓價回落，那些沒有準備的人，也是依然沒法上車。
另外，沒有自住樓而單靠銀行儲蓄退休，也會是極不容易。
■海外物業博覽暨投資講座
《亞洲週刊》10月27日將舉辦大型海外物業博覽暨投資講座，邀得湯文亮博士及曾淵滄教授等樓巿及投資KOL參與，首300名進場人士將可獲贈安泓投資總監楊書健及《明報》投資及地產版資深主編陸振球合著的《環球置業 最強天書》（圖）乙本。有興趣參展的發展商和中介，可經以下電郵查詢：clipper-rea@admiralinv.com或marketing@mingpao.com
[陸振球 樓市解碼]