超低失業率 撑實樓市

昨公布的失業率繼續低位橫行，同日，有連鎖唱片店清盤解僱70人，可以說，樓市與就業情況高度相關，需要睇到實一實！ 過去文章曾提及，如果翻看歷史，失業率高低其實是影響樓市的一個重要因素，反映同期香港本土經濟好，人人有工做、工作穩定，無需擔心「無咗份工」，住屋需求自然上升，更不會出現失業急賣樓的情況。因為職業與收入相關，收入非常直接與供樓相關，而就業前景樂觀或悲觀有高度「傳染性」，當社會陸續出現失業新聞、知名企業裁員，好容易引發人人自危的氣氛，2008年金融海嘯便是最明顯例子，樓市成交大幅縮減，需求大幅減少，想賣樓也賣不了。 又或者1997至2003年，則是持續陰乾式，各階層長期受到經濟收縮的困擾、職業欠保障，樓價便出現一浪低於一浪的演進過程。而事有湊巧，樓價與失業率呈反方向發展，當失業率在2003年6月見頂達8.5%後回落，樓價指數亦在下一個月成功觸底，展開長期升浪。 人人有工做 樓價免恐慌性下瀉 昨日政府統計處公布最新勞動人口統計數字（即2018年9月至11月的臨時數字），經季節性調整的失業率為2.8%，與8月至10月的數字相同。就業不足率在該兩段期間亦維持於1.2%的水平。勞工及福利局局長羅致光又指，各行業失業率變動不一，但幅度大致輕微。按年比較，大部分服務行業失業情況均見改善。當中，受惠本地消費需求強韌及訪港旅遊業表現強勁，零售業和住宿及膳食服務業的失業率較一年前顯著下跌。社會仍然處在極低失業率的環境，可以說，減輕樓價下調壓力，亦避免恐慌性下瀉的情況。 昨日經絡按揭轉介研究部的分析，依照以往的樓價周期來看，樓價升跌跟失業率呈反向相關（見圖），失業率反映民生狀況，如業主失業以致影響入息不能供款，連帶影響業主出售意慾甚至定價，因而對樓市有顯著的影響。 分析報告提到，當97年金融風暴失業率急速上升時，樓價亦插水式下跌，其後數年樓價仍乏力向上，失業率再次於01年起攀升至8.5%，03年後失業率持續改善，樓價終見上升軌。而近年失業率維持偏低水平，有見08年失業率跌至3.2%後轉勢，樓價亦錄得短暫下調後繼續發力，由2008年至2011年樓價上升78.5%。2017年至今當失業率維持3.2%以下，樓價於同期更累計上升了50.9%，而現時失業率只有2.8%，是1997年11月後的21年後新低，可見在失業率維持不高於3.2%，仍然屬於極低的情況下，樓市仍具抗跌力。 所以，就業極為重要，明年3月前，農曆年關、貿戰進展等等，都可能為失業率走勢帶來變化。 撰文 : 唐榮