2018-10-05
經濟日報
樓價下跌了，重要的問題是跌幾多？之後會否反彈回升？還是拾級而下？鑑於服務泡沫市場的牛熊理論，在09年之後已不適合香港這宏調下的低泡沫市場，筆者的「龍市理論」正是描述以中國式政策調節的市場升跌世態。
有人錯誤評論「龍市理論」是樓價只升不跌的學說，這是一個錯誤的演繹！龍市分一期和二期，一期是「購買力聚積後的上升」，二期是「政府必然性出手干預後的市場調節期」。龍市理論是描述低泡沫的宏觀調控市場，如何在升跌不同階段仍輾轉向上，仍然是浪比浪高向上發展，重要是中間不斷出現調整期的，所以筆者在3月已發文《樓價隨時可以跌一成》，其實是想提醒上升途中的調整。
龍市二期 料延至明年2月
現在樓價已跌，是時間評估應該跌多久。當然，既然牛熊理論已不適用於香港樓市，我當然是不同意樓價轉勢下調，在合乎龍市要求下，即政府有出招而引起調整，「龍市二期」總共出現了三次，分別是2011年7月至2012年1月、2013年9月至2014年3月及2015年10月至2016年3月，今次為第四次。用統計學去推演，我們認為「龍市二期」應該是在今年8月至明年2月，這個是用差餉物業估價署樓價指數去計算全港樓市，但市場已經進入多板塊個別發展，所以以上只是一個較宏觀的參考。
針對一些特別的市場，例如屯門等上車市場應該會快一點回復，這個當然只是圖表學，我們在2015年尾的時候發表的技術預測算是相當準確的，但這始終都是數字演繹，不包括一些突發而有力的好消息和壞消息，亦包括不到數據看不到的政策；所以我認為居屋和細價樓在11月會更早反彈，而空置稅引致的樓花複雜變化也會影響到二手，這亦是技術分析無法提供參考的，因此大家不應該太迷信，消化完自己去作決定吧。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 專家論市