2018-12-18
經濟日報
樓價回軟，惟銀行估價下跌速度更快，市場連錄數宗「估價不足」的個案，其中天水圍嘉湖山莊3房單位，有銀行估價較造價低逾8%。銀行估價取態保守，或窒礙置業意慾，買家入市更須小心。
二手成交價回落，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL，已由高位回落近7%。另外，市場充斥不明朗因素，包括12月份加息機會高，外圍經濟轉差下，銀行對二手住宅估價趨保守，估值回落速度比實際樓價跌幅更快，並出現估價不足情況。
翻查12月份二手成交中，至少有5個單位估價，比售價更平。當中以樓價調整較明顯天水圍嘉湖山莊，售價與估價的差幅最大。單位為賞湖居6座低層C室，實用面積551平方呎，屬於3房間隔，據悉開價520萬元，單位不設睇樓，最終於過去周末以516萬元沽出。
是次成交屬於目前的市價，不過據滙豐網上銀行估價系統顯示，上述單位估價472萬元，與造價相差44萬元，即估價比售價低8.5%，出現估價不足的情況。
沙田欣廷軒價返去年 估值低7.7%
事實上，翻查嘉湖山莊估價走勢，其跌幅十分明顯。以屋苑一個高層2房單位為例，最新估價530萬元，按周跌22萬元，幅度4%，比整體二手樓價指數CCL平均按周調整不足1%為多。估價亦較11月份初581萬元，下跌接近9%。
屋苑估價急跌，估計是因為11月份錄得數宗低價成交，包括樂湖居一個面積551平方呎的3房戶，以473萬元沽，呎價低見8,584元，故估價因而受到拖累。
估價不足個案中，亦包括一些成交較少屋苑。如每月平均僅錄1、2宗成交的沙田欣廷軒，屋苑1座中層H室，2房單位，以665萬元沽出，重返去年尾樓價水平。不過，銀行估價更低，只有614萬元，較造價低7.7%。
打擊入市慾 交投或更淡
逆市下，個別單位出現估價不足情況，反映整體經濟前景不明朗，銀行的按揭取態明顯降溫，估價不再進取下，或會影響買家入市意慾，二手交投局面會更為呆滯。
惟不同銀行取態會有差異。如上述天水圍嘉湖山莊估價不足的單位，另一家大型銀行中銀香港（02388）估價為517萬元，貼近成交價。業界人士指出，逆市下樓價及估價波動大，買家置業前要多做功課，除了個人的供款能力外，亦要多比較不同銀行對單位估價取態，以免失去預算，最終無法上會造成損失。
撰文 : 文倩婷