2018-12-18
東方日報
雖然近日有大型新盤重拾旺勢，但依然難阻第四季整體樓市急速轉冷。反映二手市道的樓價指數截至上周已連跌十一個星期、即近三個月，打破了○八年十一月的史上最長跌浪。由於做價下滑，銀行亦降低了估值，預示明年樓市挑戰有增無減。
有統計顯示，全港二十個大型屋苑單位銀行估值跌勢加劇，本月已有六個、即三成屋苑率先重返去年水平，部分上車盤的估價更一個月內急挫一成。由於樓價高昂，一般人都需要借按揭入市，銀行估值一跌，猶如為價格添加「天花板」，短期內實在難望驚喜。事實上，連地產代理也預計，這次樓市第一波跌浪恐持續至明年次季，屆時是否見底乃未知數。
事到如今，或許印證加息雖然會影響樓市，但不是主要原因，因無論是一六年樓市調整及今次跌浪，利率仍十分低。其實，資金流向才是關鍵，可密切留意香港的貨幣供應變化。簡單來說，只要市場上錢愈多，包括樓市在內的資產價格就愈易上揚，反之亦然。
根據金管局十一月底公布的數字顯示，香港十月貨幣供應M3罕見負增長2.1%，為一一年十月以來首次向下，即市場上的錢少了。回顧今年六月底時，M3增幅就已經明顯放緩，惟當時樓價屢屢破頂，已預警升浪隨時完結。值得留意的是，對上一次M3密集式放緩是在一五年十二月至一六年五月，期間樓價亦累跌約一成，直至英國六月公投確定脫歐後才見底，原因是央行須加大放水救市。
換句話說，只要明年美歐日三大央行繼續保持現狀，甚至加大收水力度，樓市都難有運行。其中，美國聯儲局雖然有機會暫緩加息，但從未暗示暫停「縮表」，即很大機會持續減持債券，這會影響全球美元供應；歐央行上周已正式確定在明年元旦起停止量化寬鬆，即全球每月新錢將一下子少了數百億歐元；日本央行更難堪，上月公布了一項驚人數據，就是持有總資產達553萬億日圓，超越了截至六月止的整體國內生產總值552萬億日圓，反映央行已「買起」了整個經濟總量，惟依然無起色，有技窮之虞。
再者，中美貿易戰已令人民幣大為貶值，一旦兌每美元跌穿七算，後果難以想像，若人民銀行放水受掣肘，內地人來港搶樓必將降溫。
在全球主要經濟體限制印鈔下，任何資產價格也難免要調整，今年正正就是例子，沒有一項資產跑出，估計明年挑戰更大，有意置業人士宜多加關注央行舉措。