2018-10-04
經濟日報
上周一份報告顯示，今年新盤大單位和細單位售出比例有上升、501至1,000呎中型單位卻下降，呈M型化情況，過去中產家庭由二手細單位換上一手較大單位的傳統路徑並不容易。
日前《經濟日報》報道一些新盤，買家中不乏80、90後，部分帶同家人選購單位，低層1房單位最受歡迎，而54伙5座M室更是最先沽清，單位實用面積306平方呎，屬今批中最細戶型。見報的買家，有家人買給小弟、有買來投資、有家人資助的情侶，大型新盤因數量較大，更多例子，亦有致反映今年的情況。
大細單位受捧 中型成交跌
美聯物業一份報告指出，今年新盤銷售的細單位及大單位比重按年增加，中型單位則下跌。今年首8個月新盤售出約10,503伙（連同一約多伙計算），當中500平方呎或以下細單位及逾1,000平方呎大單位銷售佔比均較去年同期上升；反之，中型單位501至1,000平方呎比率卻按年回落。
報告提到，今年首8個月新盤銷售中，以301至500平方呎佔最多，佔約32.7%，比起去年同期29.3%增加約3.4%；而300平方呎或以下比率升幅最顯著，今年首8個月錄約17%，比起去年同期8.8%急增8.2%。除了細單位比重按年增加外，逾1,000平方呎的大單位比重按年亦見上升，微增1.2個百分點至約13.7%。
撇開最大單位的情況，細單位仍受捧，是因樓價不斷上升，準買家將價就貨，只要總價可負擔便上車；投資者亦維持細單位收租理想的信念買入。還有親人的支援，上車起跑點自然選細單位，兩類500平方呎以下單位成交佔比上升，而且愈細愈賣得。
反觀，去年首8個月售出比率最高的501至700平方呎單位，今年卻明顯減少，去年首8個月錄約30.6%，而今年首8個月回落至約22.6%，減少約8個百分點。同一時間，701至1,000平方呎比率亦由約18.7%跌至約14%，減少約4.7個百分點，與細單位及大單位比重走勢背馳（見圖）。
按揭限制印花稅 增換樓壓力
至於500至1,000平方呎單位，過去是樓市的中堅力量，細單位因家庭成員增長、讀書、環境改善等等，由細單位轉購較大型的單位，換樓鏈運作暢順，今時因各種因素導致關連斷裂，難怪有發展商曾向唐榮表示，這類單位少客最難賣，尤其是接近1,000的換樓類型。
當中原因相信包括一二手價差太大，售出二手單位，未必能支付新盤大單位，加上按揭成數限制等等，均使投入首期增大，加上雙倍印花稅，手持細單位若先買後賣，買入大單位要先付雙倍印花稅，售出原有單位後退回稅款，無形中加大準買家換樓的壓力。
對投資者來說，所有報告、數據均反映細單位收租回報較中大型單位為佳，資金充裕，買一個中型單位，不如買兩個細單位收租。對樓市不跌的神話繼續，持有二手細單位的家庭，與其換樓，不如把剔除其中一個業主名義，以首置方式入市新盤細單位投資，這些例子亦屢見不鮮。
一手市場出現兩個谷、中間縮的M型現象，由於多樣辣招、規管短期內不會改變，而貴價大單位亦有非本地資金支持，唐榮估計M型化趨勢持續。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論