據本報報道，政府日內將公布新一輪檢討後的《長遠房屋策略》，正式將未來十年的公私營房屋供應比例，由六比四改為七比三，估計會令未來私樓供應驟減，市場甚為關注這對樓價的影響。
當局以長策的十年住屋需求預測，作為規劃私樓土地和公屋供應的基礎，每年都檢討一次，按照最新需求預測作出調整。
按照現時預計的平均每年一萬八千個私樓單位計算，如果私樓供應量維持不減，當局要達到新的公私營房屋供應比例，日後包括居屋等公營房屋平均每年供應量，就要增加到四萬二千個單位。整體供應目標，由原定平均每年四萬六千個，暴增至六萬個。
不過，記錄顯示，當局開始制訂長策以來，公屋供應量一直未能達到年供二萬八千個的目標，單是本財政年度計就短缺四千三百個。要一下子增加到每年四萬二千個單位，無異天方夜譚。
餅不夠大捉襟見肘
換言之，由於土地不足，要達到公私營房屋供應七三比，兩者在數量上勢必此消彼長，私樓供應量不可能維持不變，必須減少，只差在減幅大小而已。
私樓供應的減幅，視乎政府在土地供應方面，能夠把「餅」擴大多少。如果土地供應不作額外增加，在新比例下，每年土地供應可建的私樓單位數目，平均要減到一萬三千八百個，大削四千二百個，減幅約兩成三。
尤其是部分私樓土地將改劃來興建首置盤，讓入息超過申請居屋上限而又有置業困難者，以折扣價申請認購，享有的折扣率比居屋為小。當局現時的做法是把部分原先預留作私樓的土地，撥出來用作首置盤；如果首置盤納入私樓配額，則完全沒有官方資助成分、不設資產上限可買的「真正」私樓，供應就更加少。
提防樓價藉機反彈
當局為了縮短公屋輪候長龍，以及應付市民對居屋的龐大需求，大增公營房屋比例，副作用就是私樓減少，可能造就「物以罕為貴」的市場心理預期，私樓價格便難以下調。要是樓價高企，租金又水漲船高，就會形成更多市民要倚賴居屋「上車」和輪候公屋，打亂政府算盤。
尤其是美國聯邦儲備局日內宣布議息決定，可能放軟口氣，明年息口慢加或停加。兩個消息放在一起，勢將減輕樓市調整的壓力。
行政長官林鄭月娥曾經說過，樓市這三個月的跌幅，抵消不了今年以來的增幅。當局要避免長策新目標成為推動樓市回升的力量，就要向市場表明會大增綠置居、居屋和首置盤等供應，紓解中小型單位的供應緊張局面，減輕市場對「納米樓」的需求壓力。
同時，當局要向市民展示有能力在土地供應方面「做大個餅」，這塊餅愈大，私樓供應量的減幅就愈小，避免出現大減逾兩成的局面，可望減輕刺激樓價的副作用。