【明報專訊】在按揭成數收緊之下，因發展商能提供高成數按揭，一手樓漸主導巿場。一手住宅物業銷售監管局(下稱銷監局)總巡查主任潘永健表示，目前發展商賣樓以「樓花」為主，在買家簽訂臨時樓宇買賣合約時，所購買的住宅單位仍在興建中，買家無法檢視現樓實物，故他建議買家熟讀售樓說明書(下稱樓書)，除了解心儀單位的平面圖和座向外，亦要留意所列交樓時的裝修標準，當業主收樓後發現有問題，也會有足夠證據與發展商周旋。
為進一步提高一手住宅物業銷售安排和交易的透明度和公平，《一手住宅物業銷售條例》（下稱《條例》）於 2013年4月29日全面實施。銷監局是根據《條例》第86（1）條成立，以確保《條例》有效實施。銷監局屬於運輸及房屋局一部分，共有40名工作人員負責執行《條例》。
銷監局總巡查主任潘永健上月底出席地產代理監管局（下稱地監局）主辦「如何做個精明一手樓買家（進階版）」公開講座，向準買家介紹在購買一手樓時如何保障自己的權益。他首先引述地監局行政總裁韓婉萍的觀點（見另稿），指目前發展商賣樓以賣「樓花」為主，在買家簽訂臨時樓宇買賣合約時，所購買的住宅往往仍在興建中，故買家無法檢視現樓實物，只可以參觀示範單位作參考，故買家需要考慮如何保障自己的權益，「發展商賣樓時，會向小業主買家作出不少承諾，在若干年後住宅落成、買家收樓時，發展商有責任去兌現這些承諾」。
發展商提供樓書 資料須最正確最新
潘永健指出，《條例》於2013年4月29日生效，銷監局跟隨成立，監督一手樓賣家（即發展商）依照《條例》進行銷售程序，他是次主要講解買家如何可以善用樓書，「《條例》規定每個樓盤都需要有一份樓書，並且由發展商準備及擬定。代理及其他單位所提供的單張或簡介，並非樓書的一部分，只有由我們（銷監局）所監管的樓書，發展商才須要提供最正確及最新的資料，當中除了每個單位的平面圖及座向外，一般亦包括交樓時的裝修標準，例如每個房間內冷氣機的牌子及匹數。所謂『魔鬼在細節中』，我建議買家一定要詳細閱讀樓書，因為收樓後若發現有問題，要有證據才可與發展商周旋，而樓書往往可以提供證據」。
此外，樓花新盤買家也要留意3個重要日期，包括：（1）預計關鍵日期、（2）發出滿意紙日期，以及（3）收樓日期。潘永健就此解釋說，由於發展商是向買家銷售樓花，現樓尚未落成，為了保障消費者，《條例》要求發展商須委託認可人士監督整個建築進度，此認可人士亦會提供預計關鍵日期，發展商在該日期應該已經大致上完成該住宅樓宇建築，在14日內向地政總署申請俗稱「滿意紙」的合格證明書；若地政總署審批後，發展商獲發滿意紙，證明建築工程合格，跟着發展商須於1個月內以書面通知買家：「發展商有能力有效地轉讓物業」；在其後14日內，若買家能夠繳付樓價餘額，買賣雙方簽定正式買賣合約後，發展商便向小業主交鎖匙，小業主收樓入住。
潘永健提醒說，在預計關鍵日期後，尚須等待地政總署批出滿意紙，跟着14日內發展商才會通知業主收樓，故買家的「收樓日期」必定較發展項目的預計關鍵日期遲，樓花新盤買家宜就此有心理準確。另外，同樣值得注意的，認可人士可按情况，例如根據天氣惡劣令建築工程延遲等理由，多於一次延後預計關鍵日期以完成發展項目，這樣的話，收樓日期也會因此延遲。
預計關鍵日期不等於收樓日期
銷監局亦要求樓書須設有「有關資料」的環節，披露新盤單位的細節，潘永健解釋說，「一幢物業如何設計，對小業主入伙後享用該樓盤是有影響的，當中有些資料只有發展商起樓時才知道，即使小業主查契也查不到，我們也會要求發展商在樓書就此詳細披露；例如住宅鄰近高速公路的話，發展商若需要在物業上作一些隔音措施，小業主便要留意會否有些吸音物料安裝在自己單位的露台上，這是發展商應該在樓書上披露的」。
新盤景觀 應參考分區計劃大綱圖
至於講座的另一講者、地監局牌照委員會委任成員、永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻則表示，從發展商賣樓花到新盤落成往往相差一至兩年，樓花買家不可以單依靠示範單位及樓書來判斷心儀單位落成後的景觀，而要到城市規劃委員會下載樓盤所在的「分區計劃大綱圖」，了解該單位落成後的景觀，「曾有樓花新盤買家向我求助，問為何他購買新盤時示範單位的模型顯示單位面向海景，但落成後卻是另一回事？我只可以說，規劃是可以改變的，新盤單位今日外望的海景，他日可以變成高樓大廈，所以一定要跟貼市場及政府公布，否則待你買入的單位落成後已是另一番景象」。
明報記者 葉創成
[名人樓巿論壇]