2019-02-18
明報
【明報專訊】上周說了本港樓市崩盤爽約的外圍和長遠供應因素。本周繼續談談短期供應及需求方因素。
短期供應方面，截至去年底，未來3至4年私人住宅落成量約9.3萬伙，當中現樓貨尾9000伙，另有6.4萬伙待售樓花單位和已批出而未動工的土地可建約2萬伙。9.3萬伙中，約7.35萬套是實用面積753方呎或以下的中小型單位，比例約79%。現在香港有一手空置稅，你說發展商不會拖慢蓋嗎？很明顯未來三、四年香港每年的供應只有1.7萬至1.9萬套房左右，香港一年的一手成交也大約在此數，所以，肯定短中期香港的一手是無法放量的，加上長期土地也無法放量，結論就是「香港15年沒土地和房屋無法放量」。
那發展商會降價嗎？問題是為何他們要降價，要知道，香港地產商跟內地開發產商「同人不同命」，他們在香港是金字塔的頂端，經濟和政治地位都有，所以，他們可以幸福地按照自己的財務和發展規劃推盤。早知道，香港五大發展商的市場佔有率在90%以上，他們五家平均的淨負債率只有18%左右，他們的有息負債成本只有2厘，五大家族在上市公司外還都有一個比上市公司大得多的生意，那朋友們，為何他們要大砍價，砸自己的鍋呢？而且，現在政府新增供地那麼少，還有國內地產商來搶市場，你說五大地產商為何要主動離場（長實（1113）有點，但是其他原因）。
五大地產商沒理由要大砍價
這跟1997年時信和置業（0083），新世界（0017）財務相對緊張的情况是完全不一樣的。
（四）香港需求穩定且微增：朋友們老是以為香港的樓宇需求都是炒賣，沒有需求，而人口也是不變的，事實上這是誤區，首先，香港在2018年人口大概745萬，這可是一個歐洲中等國家的人口規模，而且，香港每年的人口淨增加也有四五萬人的，不少還是內地在港讀書的大學生，香港一年的家庭數目也穩定增加接近1.2%，加上不少中國公司派駐香港人員的需求，香港的本土私人房屋剛需是很穩定的，大約接近1年兩萬套。像剛才討論的，香港未來三四年，一年的一手房屋供應也就不到兩萬套，這根本不足填補新增人口的缺口。
（五）樓市敏感點乃股市債市漲跌，而非利率：香港的樓市當然還有很多炒賣投資需求的，以前，分析這方面的需求往往緊盯的是美國加息，利率走勢，市場智慧一般認為加息慢慢繼續下去，樓市就會玩完。所以，眾多朋友都認為香港樓市崩盤不可避免，因為美國的縮表和加息將繼續。眾朋友們，小金人不認為現在的香港房屋投資需求對加息有這麼敏感，世界已經不同了，經過過去十年的全球無敵量寬，全球的貧富懸殊太大了，有錢人太有錢了，現在的香港，很多房子都集中在這富人手裏，強者手裏，他們的財富已經令到他們對所謂的加息負面影響毫無感覺，有感覺的只是普通市民，不是他們。這跟1997年是非常非常不一樣的，1997年的樓市大泡沫是全民參與，這次是「強者（富人）參與」，很多人根本從開始就注定沒法參與這場遊戲，這不公平的遊戲（冤有頭債有主，你去問問美國佬）。相反，小金人覺得對這群佔香港投資投機需求大頭的「強者」，股市債市漲跌反而對他們有更實際的影響，因為這群人在2008年以後參與了全球量寬資產大泡沫遊戲，除了樓，還有股，還有債，而股債的上落極大，動輒可以改變他們對自己財富的看法，小金人覺得這才是他們最敏感的地方，大家想想，是不是去年8月到12月股市最差時期就是樓市最差時期。
樓價可能還會跌 仍是數一數二好資產
這兩周香港樓市站穩，股市發生了什麼？恒指單月漲了2096點，升了8.1%，不但是一年以來最好，更是全球主要股市最好。
結論：總的來說，香港樓市能在現在就初步站穩，絕對是遠超預期的，畢竟市場共識期待的是一個媲美1997年的世紀大崩盤。
小金人也不敢妄斷香港市場已經恢復升浪，可小金人很肯定就算未來再跌，這次香港的樓市也不會如1997至2003年那種世紀大崩盤。現在不管樓市小環境還是經濟大環境都正處於好中有壞、壞中有好的複雜情况，樓市去向不易把握，畢竟現在最大的變量是中美關係。
可是可以肯定的是，樓對於香港人來說還是數一數二最好的資產，樓價可能還會跌，可不會跌出什麼大花樣來，相反，近十年，這世界就是一個「蠱惑」的世界，市場共識覺得港樓會跌，分分鐘今年它漲給你看！拭目以待！
奧陸資本總裁兼投資總監
[蔡金強 奧陸之聲]