香港12年來首度加息，又逢中美貿易戰肆虐，那麼樓價是否一定會跌？的確這一陣子樓價是受壓下調，不過，筆者認為只屬調整而已，並未構成全面轉勢；只是樓價一口氣連升了28個月，大家對於輕微回落也會十分敏感。
香港對上一次的大牛市是30多年前，而80年代初期，中英談判期間，人心惶惶，當其時的樓市，在短短3、4年間樓價大跌3成。之後談判達成協議，由1985年至1997年的13年間，樓價累積升幅多達8.5倍；惟當中的樓市升勢亦並非一帆風順，其間亦經歷大小不同的利淡因素而受衝擊，但最終都是有驚無險，樓價亦攀上當年的最高峰。
樓價連升28月 要回氣
在80年代至90年代的大牛市之中，大部分的買家及投資者均從未經歷過樓價大瀉情況；當其時沒有人會相信樓價跌幅可以超越銀行借貸上限，令很多買家失去預算。再加上當時外圍的經濟環境不濟，很多買家無力繼續供款，惟有壯士斷臂。更甚者，當時負資產個案比比皆是，形成很多買家破產收場。
經歷過97年這一場樓市大災難後，市場又進入另外一個上升浪周期，開始又有另外一批新進買家入場。今次因為有歷史的教訓，買家入市的態度明顯變得小心謹慎，沒有過度借貸，更加計算好未來有足夠的負擔能力，否則不會貿然入市。
今次的千禧上升浪，由2003年至今，更加長達15年。正因為此次上升周期，比對上一次的大牛市還要長，所以很多想入市的買家開始猶豫，認為今次的中美貿易戰會有深遠的影響，無論政治環境及經濟因素，都對樓市不利，認為今次的上升周期快將完結，是時候進入熊市階段。
退兩步 才能跳得更遠
話雖如此，但是今非昔比，正因為大家都汲取了歷史教訓及經驗，大部分已入市的買家都非常審慎，沒有過度借貸，市場更加沒有炒家潛藏的拋售壓力，相反是樓價升幅帶來的財富效應。更甚者是供應始終仍未追上需求，而地價仍然居高不下，因此筆者相信今次樓市升浪並未完結，只是在進行着退兩步才能跳得更遠的動作。
撰文 : 廖偉強 利嘉閣地產總裁
欄名 : 大行觀點