2018-12-17
明報
【明報專訊】臨近聖誕，上周港股市况一如預期，水靜鵝飛窄幅波動，一副「收爐」格局。似乎基金經理及散戶們均無心戀戰，鳴金收兵，港股成交持續萎縮。由於孟晚舟保釋申請被接納，預期港股年底前，應該沒有太大波動。既然如此，今期不如轉談香港樓市。
上周信置（0083）觀塘凱滙較同區市場呎價「八折」推售，發展商公布首輪488伙全數已被認購，為近日低迷的樓市注入強心針，成功測試現階段樓市底價，令一眾心大心細處於十字路口的買家賣家，提供了寶貴的價格資訊。除此之外，該樓盤賣個滿堂紅，也反映了市場購買力仍在，只是買家由以往亂搶「納米樓」，變成有選擇話事權。畢竟在資金缺乏出路和強勁住屋需求下，大家不宜對香港未來樓市走勢過分看淡。
資金乏出路樓市需求勁 不宜看太淡
過去10年香港樓價上升，主因跟各大國量化寬鬆有莫大關係，雖然美國自去年底已開始「縮表」，而近期飽受意大利債務問題困擾的歐洲央行，亦如期於本年底執行「縮表」計劃，但「放水容易收水難」，昔日各國量寬全為保護瀕臨崩塌的經濟，今日「收水」自然亦小心謹慎，避免令資產價格暴跌。
樓房價值主要取決於兩點：（1）租賃市場活躍度；（2）樓市升值預期。由於香港是世界大都會，房屋租賃市場非常活躍，因此樓房的「內在價值」並不便宜。至於價格升值預期，則主要受當地宏觀經濟狀况和當地政府的房屋土地政策所影響，例如近期樓市下行調整，除了受中美貿易戰這宏觀因素影響外，也因現屆香港政府實施空置稅，降低了市民對樓市的升值預期有關。
不過，樓房始終有別於一般投資工具，本身具有資本物品及消費物品雙重特性，也就是說，住屋需求不會因樓市升值預期下調而消失。何况香港金管局有鑑於1998年樓市泡沫爆破潮經驗，早已透過提高房貸按揭成數，來減少樓市過度槓桿化，所以今潮香港樓市上升應該不算是泡沫。既然沒有泡沫，又何來爆破？因此，有心置業安居的人士，只要量力而為，並避免購買位處偏僻的「納米樓」，以現時樓價水平，再大幅下調的風險理應不大。
跨國保險集團
前亞洲區投資管理總監
現職財經教育公司總裁
[謝紹榮 老海鮮周記]