2019-02-18
經濟日報
上周遇到地產界人士，他開始重提股樓循環：
「唐榮，我要提醒一下你，2018年初，香港股市見頂回落，然後樓市在六個月左右，亦即7月見頂後回落，個規律幾準；如果香港股市在去年10月底已經見底，數番六個月，大約今年4月可能樓市就會跟隨見底，樓價下跌期完成！」
2018年的股樓資料，去年1月29日港股到達高位33484點，低位是在去年10月30日出現，最低24540點。樓市方面，差餉物業估價署資料，去年7月樓價見頂，樓價指數為394.8點，最新12月數據，回落至358.4點，跌幅約為9.2%。
翻查去年2月，亦即股市跌至低點後，經濟日報的分析指出，參考2008年金融海嘯及2015年A股大跌經驗，樓市往往在股市進入跌市後4至6個月後才見頂調整。
股市、樓市會相互影響，股市大跌不但影響樓市氣氛，長時間更造成負面的財富效應，影響樓市走勢。至於近兩次股市動盪之後，樓市跌市均有所滯後。例如08年金融海嘯，股市第一浪跌市由07年10月開始，至2008年3月累跌近1萬點（9,360點），跌幅達3成，但同期中原城市領先指數CCL未見調整，反而上升約2成。不過，隨着股市表現一浪低於一浪，對投資者及市場資金的影響便會浮現，CCL亦在08年6月開始見頂回落，最終在半年內急挫22%。
同樣2015年的A股跌市亦未有即時震散樓市，恒指在2015年5月開始第一浪調整，全年低位在2015年9月出現，指數跌至20368點。有趣的是，以差估署數據顯示，樓價指數是在2015年9月見頂回落，樓市在股市下挫4個月後見頂，然後樓價持續下調，剛好股市見底六個月後，亦即2016年3月，樓價指數觸底後回升。
如果參考上述兩個歷史經驗，樓市反映股市變化大概滯後4至6個月，依上文地產界人士的意見，自然得出股市在去年10月見底、大約今年4月樓市有機會見底回穩的看法。
樓價4月見底 還看多項因素
中原地產研究部早前的報告則指出，有買家提早於新春前入市，樓市氣氛轉趨暢旺。預期新春後樓市進入季節性旺市，樓價可望止跌回穩。狗年倒數第二周的中原城市領先指數CCL最新報170.86點，與雞年最後一周的168.60點相比，狗年全年樓價暫時上升1.34%。恒生指數2019年2月4日（狗年最後一日收市）報27990.21點，與2018年2月15日（雞年最後一日收市）的31115.43點相比，狗年全年恒指下跌10%。雖然樓價出現調整，但仍錄得微升，顯示狗年本港樓市的表現明顯優於股市。
今年4月樓價是否見底，受不少因素影響，中美談判的結果、本港經濟表現等等，尤其是農曆年後，新盤能否開紅盤，重新帶動入市氣氛，短期就有分曉。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論