2018-10-03
經濟日報
二手陷入冰封,本地銀行加息,減價放盤湧現。不過,買家入市前,先要分辨「真減價、假減價」,即時減價百萬元亦未必是筍貨,以為業主「求死」、「劈價」,心急入市下,隨時買貴樓,一個不小心,更成為6月新房策後新高!
銀行按揭息口由2.25厘,上調至2.375厘,即每借100萬元,每月供樓支出增加約60餘元,其實對一般的小業主影響不大,未有急需要減價沽樓的壓力。不過,地產代理或小業主,即借加息藉口減價放盤,希望吸引買家焦點,由新盤市場轉至冰封的二手。
藉加息減價 未必真筍盤
減價消息充斥市場,但即使單位減價逾百萬元,亦未必是低市價筍盤。要分辨放盤是「真減價」或是「假減價」,可從多方角度作分析。最簡單的是,如果放盤的叫價要比銀行估價,或對上同戶型單位成交價平,即定義為筍盤。
在此,先說明一個「真減價」例子,將軍澳怡心園1座中低層G室,實用面積601平方呎,屬於3房間隔。單位由750萬元,減價至690萬元,減價60萬元,幅度8%。有銀行估價達790萬元,即叫價平100萬元,已屬於筍盤指標之一。
另外,翻查成交紀錄,同戶型單位樓價過去半年,大多穩企於700萬元以上,而4月份一宗低層同戶型單位,成交價亦要705萬元。由此可見,上述怡心園放盤屬於真減價,比半年前樓價更平。
至於「假減價」例子,可參考同區帝景灣7座低層E室,2房連士多房間隔,面積590平方呎,由1,250萬元,減價90萬元,至1,160萬元。單看減價金額非常吸引,惟對比銀行估價1,018萬元,仍高出14%。至於8月份屋苑同戶型單位,造價1,080萬元屬於當時高位,即現在叫價還比早前造價更高,可定義為「假減價」。
對比銀行估價 新近造價
代理透露,加息主要影響買家入市意慾,而願意減價的賣家仍然是冰山一角。只有小部分在股票市場輸錢,或者換樓業主想平賣平買,才會願意增加議價空間。故此,上周加息後至現在,「真減價」的盤源仍然是佔少數,部分減價逾百萬元放盤,只是因為早前叫價太高,現把放盤回落至略為合理水平。
二手市場還有一些現象在第四季需要留意,包括銀主盤的數量變化、市場多按盤急放售的數量有沒有增加,這些都代表高按揭負擔盤源,在踏入加息周期的影響。另外,出售盤和出租盤數量的增減等等?二手市場需要更多時間反映樓市氣氛的變化,這一季度會更加清楚。
撰文 : 唐榮