2018-10-03
經濟日報
二手陷入冰封，本地銀行加息，減價放盤湧現。不過，買家入市前，先要分辨「真減價、假減價」，即時減價百萬元亦未必是筍貨，以為業主「求死」、「劈價」，心急入市下，隨時買貴樓，一個不小心，更成為6月新房策後新高！
銀行按揭息口由2.25厘，上調至2.375厘，即每借100萬元，每月供樓支出增加約60餘元，其實對一般的小業主影響不大，未有急需要減價沽樓的壓力。不過，地產代理或小業主，即借加息藉口減價放盤，希望吸引買家焦點，由新盤市場轉至冰封的二手。
藉加息減價 未必真筍盤
減價消息充斥市場，但即使單位減價逾百萬元，亦未必是低市價筍盤。要分辨放盤是「真減價」或是「假減價」，可從多方角度作分析。最簡單的是，如果放盤的叫價要比銀行估價，或對上同戶型單位成交價平，即定義為筍盤。
在此，先說明一個「真減價」例子，將軍澳怡心園1座中低層G室，實用面積601平方呎，屬於3房間隔。單位由750萬元，減價至690萬元，減價60萬元，幅度8%。有銀行估價達790萬元，即叫價平100萬元，已屬於筍盤指標之一。
另外，翻查成交紀錄，同戶型單位樓價過去半年，大多穩企於700萬元以上，而4月份一宗低層同戶型單位，成交價亦要705萬元。由此可見，上述怡心園放盤屬於真減價，比半年前樓價更平。
至於「假減價」例子，可參考同區帝景灣7座低層E室，2房連士多房間隔，面積590平方呎，由1,250萬元，減價90萬元，至1,160萬元。單看減價金額非常吸引，惟對比銀行估價1,018萬元，仍高出14%。至於8月份屋苑同戶型單位，造價1,080萬元屬於當時高位，即現在叫價還比早前造價更高，可定義為「假減價」。
對比銀行估價 新近造價
代理透露，加息主要影響買家入市意慾，而願意減價的賣家仍然是冰山一角。只有小部分在股票市場輸錢，或者換樓業主想平賣平買，才會願意增加議價空間。故此，上周加息後至現在，「真減價」的盤源仍然是佔少數，部分減價逾百萬元放盤，只是因為早前叫價太高，現把放盤回落至略為合理水平。
二手市場還有一些現象在第四季需要留意，包括銀主盤的數量變化、市場多按盤急放售的數量有沒有增加，這些都代表高按揭負擔盤源，在踏入加息周期的影響。另外，出售盤和出租盤數量的增減等等？二手市場需要更多時間反映樓市氣氛的變化，這一季度會更加清楚。
撰文 : 唐榮