2019-02-16
明報
【明報專訊】任何事物總有不同視角解讀，比方昨日政府公布，新地（0016）以巿場預期上限的逾63億元投得大埔白石角優景里與博研路交界地皮，每方呎樓面地價6646元，亦為白石角歷來地價第三高的地皮，僅次於信置（0083）於2009年投得逸瓏灣I及II，兩地每方呎樓面地價分別7145及7284元，即是每呎樓面地價計，為區內近10年最貴。以上的結果似乎是樓巿好消息，但筆者卻也有朋友認為，白石角逾10年不斷賣地，最近的地價竟仍低於近10年前？
對不少人來說，自2003年以來樓價大漲小回，早已形成樓價只會升不會跌的結論，最近更有大行分析師說發展商似聯合減少賣樓，令樓價將又再急升的說法。筆者日前和「堅叔」會德豐（0020）副主席梁志堅新春飯敘，閒談指他說入行已近60年，名副其實是地產界的老行尊，堅叔就說那會有發展商聯合不賣樓這種事，指每個發展商的財政况狀都不同，一些持貨力強，一些則不得不賣樓，「如你不賣，只會益了行家！」當年只有在樓巿極低迷下，才曾11個發展商聯合一起投地，以免地皮賣不出而進一步衝擊樓巿。
發展商不會聯合不賣樓
堅叔又說近年納米樓興起，全因樓價高，不將單位起細，不少人便負擔不起，相信往後仍有一定需求；至於政府應否撤辣，他就認為房屋政策要因時而變，現在樓價回軟，減辣便也應該。
堅叔回想七年前由新世界（0017）過檔，當時會德豐有差不多八九年沒有開新盤，之後急劇擴張買地起樓賣樓，部門增聘了200多人，會德豐股價也由18、19元一度升至60元以上，遠遠跑贏新世界（圖1）！
對於樓巿，他認為暫仍受貿易戰等困擾，但下半年應會有好消息，配合大灣區的發展，下半年樓巿將可明朗化，而長期而言，由於有通脹關係，樓價每年升5%屬健康。筆者翻查資料，自1995年以來，中原樓價指數按年計有如1996年曾急升逾38%，卻也有如1998年的按年急挫近36%，當然自2003年以後樓價是大漲小回，但也在1997年的後曾有連續5年是全年錄得跌幅（圖2），所以堅叔說樓價長遠必升不是錯，每年升5%屬健康，但亦要預備樓價波幅可以很驚人，永遠要量力而為或量力而不為！
堅叔過檔會德豐後股價表現佳
上述說堅叔自過檔會德豐後該股股價表現理想，迄今累升了約1.2倍，明顯跑贏了新世界自2012年初股價只累升了約58%，其實以中原樓價指數計，由2012年初至今也是累升了六成，新世界股價與之比較也並不失禮，但如選股有獨到眼光的能買入如會德豐這隻股票，約7年時累積回報卻是跑贏了樓價指數約1倍。
當然，大家或會說買樓可做按揭有槓桿效應，不過槓桿從來是雙刃劍，升巿時是可增加回報，但跌巿時損失也會加大，就如近半年樓價回落了約一成，負資產便重新出現；之所以樓價只跌一成便出現負資產，便反映不少人是要透過高成數按揭入巿，一旦變成負資產，已等同至少帳面損失了全部的入巿資金，甚至資不抵債。
租客欠租 置業收租有隱憂
上述的會德豐和新世界兩隻股票，雖然上落幅度較樓價指數為大，至少過去7年買入並一直持有，不會輸過買磚頭收租，而買樓收租其實有時也出會出現麻煩，香港置業於1月底至2月初進行了「客戶出租物業意向調查」，成功收集665份有效問卷，其中156份為曾出租物業的業主，160份為計劃出租物業的業主，349份為暫未有物業出租人士。結果顯示，最令曾出租物業的受訪業主感到困擾的問題，以拖欠或拒付租金佔最多，達45.5%，其次為惡意破壞單位導致財物損失（30.1%），單位維修保養責任爭拗則為 17.3%；另外，有7.1%認為騷擾業主是最令人困擾的租客行為（圖3）。
筆者記得，去年底和長實（1113）執董、人稱趙樓神的趙國雄飯局，寫了他對未來一年樓巿看淡，部分樓盤尤其納米樓樓價可以跌三成，報道一出巿場嘩然，但未幾信置即以屯門價賣觀塘樓，開價低同區接近三成，而趙國雄本周向傳媒宣布新一年賣樓計劃，他表示中美貿易談判仍有陰霾，希望盡快「撥開濃霧見青天」，今年樓價預料仍有機會下調約10%，而未來市場有大量細單位推出，該類單位的調整幅度或會更大。
負資產料不會重返2003年水平
此外，趙指去年第四季本港住宅按揭市場再現負資產，他認為負資產數字會逐步增加，過去兩年發展商提供不少「呼吸plan」，買樓人士未有進行入息審查，若樓價下跌10%，負資產數字就有機會增加，但預料不會重返2003年水平。
新年期間，發展商大多對樓巿發表樂觀意見，惟獨長實看淡，其實最聰明，因繼續唱好，只會被公眾人士視為為賣樓而唱好，相反如指樓價可再跌一成，到真箇推盤時首批單位只要比同區價低多過一成，便予人極抵買的印象，反而更利促銷！
[陸振球 樓市解碼]