2018-10-02
經濟日報
零售略為轉好，核心區吉舖數字減少，但相信舖租仍會在低位徘徊，昔日租金倍升的市況，或一去不返。
走進銅鑼灣、旺角及尖沙咀等零售區，可以觀察到零售淡靜或暢旺，而吉舖數字多少，也可以反映到零售市況。美聯工商舖最近做了調查，統計全港四大核心區156條街道，共7,288間街舖，分析吉舖數字、商戶類型等。發現四核心區共錄得408間吉舖，空置率為5.6%，為該行自2016年有紀錄以來的新低，按年亦下跌3.2個百分點。
零售略轉好 業主亦願減租
過往較多吉舖，亦是租金最高的尖沙咀及銅鑼灣，今季空置率分別跌至6.4%和8.1%，按年分別驟降4.8及4個百分點。旺角方面，區內共錄得117間吉舖，空置率為3.5%，是四區中最低。
近兩年吉舖減少，主要兩大原因，第一當然是零售好轉，政府統計處公布7月零售業總銷貨值按年升7.8%，低於之前月份升幅（11.9%），臨時估計涉389億元，表現不俗。珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值升16.8%、藥物及化粧品升12.7%。今年全年零售均較去年理想，本土消費穩定，相信升幅來自內地客在港消費上升，的確本年中的五一黃金周，內地客消費明顯理想，連帶酒店入住率亦改善，既然零售轉好，必定增強商家重啟開舖興趣。
第二，是業主開始接受現實減租。在舖位最搶手之時，每個靚舖可獲多路品牌搶租，金額自然搶高，業主當然笑逐顏開。惟市況逆轉，租客立即要計數，部分更因應市況決定退出，舖位立即交吉。核心區舖位業主絕大部分持貨力強，沒有太大減價壓力，當時尚未接受零售轉勢，寧願把舖位丟吉。久而久之，零售未有起色，很多舖位交吉長達一年，業主才開始意識到零售不如前，願意接受現實大幅減租。當租金調整至相對合理水平，遇上零售好轉，零售商即願意開新舖，市區吉舖得以吸納。
中下價商戶活躍 惟承租力降
吉舖減少，租務轉活躍，又是否代表租金反彈？經過3年調整期後，核心區舖租金由高峰期下跌至少4成以上，個別舖位租金跌幅達6至7成。值得留意的，是商戶組合有明顯轉變，如根據上述報告，化粧品、個人護理店等零售商，7,000多個舖位中共佔442間，約6%，比例較以往提升，連同近兩年擴充積極的運動服裝，近兩年最活躍舖市的零售商，並非奢侈品，而是中下價貨品零售商，他們的承租能力難與奢侈品化比較，以往核心區一間800至1,000呎舖位，鐘錶店所付月租可以高達150至200萬元。
如今化粧品、藥房、運動服裝，承租力多在100萬元以下，故舖位即使租出，租金也難重回數年前高峰。因此，核心區租務改善，僅是零售模式有所轉變，旅客趨向理性消費，不再一味大手掃鐘錶珠寶，故此租金也較為平穩，昔日租金爆炸升幅，或不會再出現。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論