買賣租務成交 睇深少少

二手市場每天有大量成交資訊，有買賣租務，有時出現同一屋苑的不同交易，便可嘗試揣摩有關屋苑的成交表現。 日前地產代理發布一則交易信息，市場新近錄得粉嶺逸峯2座低層C室的二手成交，實用面積約476平方呎，建築面積約635平方呎，為兩房連儲物室間隔，外望園林景。單位原開價650萬元，經議價後微減約8.2萬元，減幅為1%，以641.8萬元成交，折合實用面積呎價約13,483元，建築面積呎價則約10,107元。 據悉，原業主在2013年3月，以約423.7萬元買入上述單位，持貨至今轉手帳面獲利約218.1萬元，賺價逾5成。上述為逸峯於市場錄得的最新一宗二手成交，而屋苑現時約有45個單位放盤，入場費由498萬元起。 成交量少價升 惟走勢趨跌 對樓市有興趣的，或會再深究一層，看看該屋苑的交易狀況。附圖是中原網頁顯示的成交表現，大概可以看到樓價情況，雖然整體樓價調整了三、四個月，不少屋苑因成交量偏少，樓價走勢仍然向上，如逸峯最新成交價水平，實用面積呎價約15,141元，大約在14,720至15,888元的水平之間。 不過，多找一些資料會發覺樓價走勢大幅向下，像近期逸峯單位的實用面積每平方呎「叫價」，普遍已低於成交價水平，叫價平均為每平方呎13,675元，由10,984至15,020元之間，換言之，若接下來出現成交個案，呎價幾乎可以肯定低於最新平均價，將反映樓價向下調整之勢，而且從叫價評估，跌勢頗急。 每呎叫價 低於平均價 值得留意的是，如果買入單位作收租又如何？同一天，亦有一宗逸峯的單位租務成交，雖然座數、層數、面積各有不同，但對於市場價位水平的解讀，應該可以提供一點參考。 地產代理發布的成交顯示，近日二手交投氣氛淡靜，分行最新錄得粉嶺逸峯3座高層E室租務成交，實用面積459平方呎，建築面積614平方呎，兩房間隔，開價約15,000元，議價後以14,000元獲承租，實用面積平均呎租30.5元。有關消息指出，新租客見單位租金合理，間隔合用，即租入單位自住。據了解，業主於2013年以403萬元購入單位，是次租出單位可享約4.2厘租金回報。 若以當年買入價計算，回報率當然達4.2厘，就像現時某些租務成交，號稱數十厘回報，那是以數十年前入市價推算。但若以現樓價水平計算，回報又如何？呎租30.5元，一年呎租是366元。依上文另一地產代理的成交資訊，呎價13,483元，與一年租金相比（年租金收入/樓價x100%），回報率約為2.7厘。換言之，現價與現租回報，並未達4厘以上的較高回報水平，反而更貼近整體住宅物業市場中，小型單位2.4至2.7厘左右的平均回報率。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論