2019-02-15
經濟日報
昨日利嘉閣地產一份成交信息顯示，市場最近錄得土瓜灣環海•東岸自入伙後的首宗二手成交個案，單位為1A座低層G室，實用面積約325方呎，為一房間隔，外望區內學校景觀。原業主叫價580萬元，經議價後減價50萬，以530萬元沽出物業，折合實用面積呎價約16,308元。
環海東岸1房 帳面賺實虧損
據了解，原業主於2015年10月，以約521.2萬元購入上述單位。持貨約4年，現轉售帳面僅獲利約8.8萬元，簡單地扣除經紀佣金及各類花費，可以肯定是帳面賺錢實際卻錄得虧損。上述為環海•東岸本月暫錄的最新成交個案，而現時屋苑現時入場價由416萬元起，同類型戶由580萬元起。
這讓唐榮想起早年的一篇文章：細樓小心了，當時特首林鄭月娥宣讀首份施政報告，提出以置業為主導的構想。文章提到，2017年6月底，未來三至四年的潛在一手私樓供應量有9.8萬伙，其中中小型單位佔整體約74%（7.19萬伙）。
今時所佔比例更高，運輸及房屋局2018年底數字，未來3至4年可以提供9.3萬伙住宅單位，當中有79%屬於中小型單位，亦即約7.35萬伙是中小型住宅，以這個數字為基礎，7.35萬伙，三年計是2.45萬伙、四年計算，每年是1.84萬伙左右，數量相當多。
文章指出，其實資助出售房屋部分才是林鄭房策重點，由過去主力提供出租公屋，轉型向更多資助出售房屋，這類房屋毫無疑問多偏向供應細單位，當中包括：港人首置上車盤、新居屋、綠置居。這些資助房屋在過去半年全部登場，更重要是去年6月底，特首提出的資助出售房屋與市值脫鈎，換算下來各種資助出售房屋大約是市場價格四二至七二折水平，對上車客帶來一定的吸引力，私人樓自然多了競爭。
文章指出：「私樓與資助出售房屋可以說是不同市場，但單位類型，如普遍是一兩房設計、樓價500萬元以下、客源像過去白居二申請者就有不少徘徊在私樓與居屋第二市場之間，或多或少有所重疊，而私樓本身，中小型單位亦步入供應大潮，細單位的價格近期不少升至高成數按揭的上限水平，預料細樓價格將有一定壓力。」這些估計在2018年下半年已經出現。如果港府加大力度推資助出售房屋，壓力將進一步增加。
資助房屋登場 細樓價格添壓
唐榮當時建議那未來半年要留意哪些訊號？
「觀察新界區細單位盤量或議價空間有否擴大、尤其是買入三、四年單位有否獲利離場？
大型屋苑長線投資者動態？繼續買入還是減持？
新盤銷售會否細單位增加更多優惠？定價較貼近二手？
發展商新入則或改則減建細單位？」
看到環海東岸單位成交，以上建議仍有效，入市迷你戶要更謹慎小心！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論