2019-02-15
經濟日報
去年下半年，我不斷提醒認為居屋和600萬元以下上車購買力，將在11月居屋攪珠抽籤後回流市場，我更強調，「即使其中1%至2%回流二手市場，足以令市場上劈價盤完全消化」。
近期我在網上見到有些評論對以上觀點有所質疑，他們質疑基礎相信是根據差餉物業估價署去年12月全港樓價下跌了2.4%來做推斷，他們認為去年11月29日並沒有購買力回流，否則樓價不會下跌；此外，也質疑抽籤那「27萬大軍」去了哪裏？我想以數據作一些回應。
去年下半年我一直針對600萬元以下上車私樓及居屋去評估樓市，既然我判斷的只是個別板塊，以上用全港板塊去批判的說法是對我不公平的。市場是處於不同板塊個別先後發展及調整的實況，我評論的都只是最先調整及最先回復的板塊，而在市場上，很多板塊到現在也仍是在調整中，我們應用所評論的有關板塊的數據去印證觀點。
遍地平盤已消化 才是忠告重點
事實上，最早調整的居屋板塊谷底是在去年10月，10月後已經逐步回升，由谷底到12月回升約4.7%（根據房委會全港居屋第二市場成交資料計算），至於600萬元以下的私樓方面，中原數據指嘉湖山莊單是去年12月按月上升了8.2%，屯門祥益指數的谷底亦在去年11月找到了，單是12月總共上升了15.6%。
我所評估的板塊如果用回所屬的數據去看，的確是在11月29日之後出現了明顯上升，至於說「27萬大軍」，我只是有評論「縱使27萬申請者裏有1%回流市場，已足以令到平盤清除」，從沒有說過會全體回流，縱使是，稍有市場常識的人都會知道買家數量並不相等於成交數量，當市場上每一個筍盤賣出了後，都會令之後的準買家增加了入市成本和心理障礙。整件事的重點是「筍盤是否被掃清」，事實是市場已由去年11月29日前的遍地平盤，到了現在大劈價盤已不再，這個才是我當時的忠告重點。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 專家論市